устройство участков.
Издержки на улучшение включают:
* расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
* расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
* налоги, страховка, заработная плата ИТР;
* расходы на маркетинг;
* прибыль и накладные расходы подрядчика;
* прибыль предпринимателя.
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от
продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива
определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом
периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах
свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка
необходимо знать:
* стоимость здания;
* чистый операционный доход от всей недвижимости;
* коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого
объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное
использование.
Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей
последовательности:
* определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное
использование;
* на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых
операционных расходах определяется чистый операционный доход всей
недвижимости;
* определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода,
относящейся к земле.
Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной
платы за землю относимая к земле арендная плата капитализируется
определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли.
Определение стоимости нового строительства
При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует
включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.
К прямым издержкам относят:
* стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
* стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
* основную заработную плату строительных рабочих;
* стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
* прибыль и накладные расходы подрядчика.
К косвенным издержкам относят:
* затраты на подготовку территории строительства;
* затраты на проектные и изыскательские работы;
* прочие затраты и работы;
* содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия
(учреждения), затраты на авторский надзор;
* другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек.
При определении значений прямых издержек следует руководствоваться общими
правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в
действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению
стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной
документации, 10181-01-94).
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух
способов:
* пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с
применением индексов;
* путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение
прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства,
Пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение
текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве
базисных. Способ учета в прямых издержках налога на добавленную стоимость,
налога на пользование транспортом, а также других налогов, действующих на
момент оценки, зависит от вида применяемых индексов.
При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует
восстановить смету одним из двух способов:
* по укрупненным сметным нормативам;
* по сборникам единичных расценок и прейскурантам.
Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых
издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а
также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости следует применять
следующие виды укрупненных показателей:
* укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
* укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и
виды работ;
* прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
* укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки
основных фондов.
При этом стоимость строительно-монтажных работ приводится с разбивкой по
видам работ и комплексам строительных конструкций.
Применение укрупненных показателей осуществляется в соответствии с
рекомендациями СП 81-01-84. Механизм индексации прямых издержек аналогичен
описанному ранее.
Определение прямых издержек на новое строительство с использованием
единичных расценок и укрупненных норм является стандартной процедурой
разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные
элементы с последующей индексацией.
Значения косвенных издержек на подготовку территории и традиционно
относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует определять
в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94.
К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся:
* инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до
достижения стабилизированной наполненности;
* расходы на изменение права собственности.
Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых издержек
по рыночным данным.
Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель
ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение
прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.
Определение накопленного износа
При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа
определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью
сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных
объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием,
причем любая корректировка на отличия должна быть рыночно обоснованной.
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов
износа, к которым относят:
* исправимый и неисправимый физический износ;
* исправимый и неисправимый функциональный износ;
* внешний износ.
Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его
исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ
относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем
добавленная стоимость сооружения.
Для применения метода разбивки при определении накопленного износа
необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового
строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.
После определения величин исправимого физического износа и суммы
восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым
физическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной
восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета
неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.
Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах
рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей
физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или
замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных
конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности.
Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в
нормативной литературе.
К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в
результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов,
качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично
исправимому физическому износу исправимый функциональный износ измеряется
стоимостью его исправления.
Исправимый функциональный износ вызывается:
* недостатками, требующими добавления элементов;
* недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
* "сверхулучшениями".
К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в
существующем сооружении и без которых сооружение не может соответствовать
современным стандартам. Количественным измерителем исправимого
функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является
разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и
стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при
строительстве объекта оценки.
К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят
позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют
современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счет
позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость
существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость
возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость
монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется
как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их
на других объектах.
К "сверхулучшениям" относят позиции и элементы сооружения, наличие
которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных
стандартов. Исправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений"
измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшений,
минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов,
если он имеет место.
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при
определении исправимого функционального износа имеют место некоторые
особенности. Так как в этом случае "сверхулучшения" отсутствуют, то нет
необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако
стоимость исправления "сверхулучшений" все же необходимо учитывать.
Неисправимый функциональный износ вызывается:
* недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но
которые должны быть;
* недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых
быть не должно;
* "сверхулучшениями".
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в
стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода,
относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации
для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в
стоимость нового строительства.
Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не
зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут
приниматься за основу.
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в
стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как
текущая Стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус
стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов,
связанных с наличием данной позиции).
Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет
"сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который
принят за основу.
В случае применения восстановительной стоимости неисправимый
