Рассматривая вопрос о формировании портфеля, инвестор должен определить
для себя значения основных параметров, которыми он будет руководствоваться.
К ним относятся:
* тип портфеля;
* сочетание риска и доходности портфеля;
* состав портфеля;
* схема управления портфелем.
1. Существует два типа портфелей:
а) портфель, ориентированный на преимущественное получение дохода за счет
высокого уровня прибыли от инвестиционных проектов, а также процентов и
дивидендов по ценным бумагам;
б) портфель, направленный на увеличение объемов производства по видам
продукции, а также на преимущественный прирост курсовой стоимости входящих в
него ценных бумаг.
2. В портфель обязательно должны входить различные по риску и доходности
элементы. Причем, в зависимости от намерений инвестора, доли разнодоходных
элементов могут варьироваться. Эта задача вытекает из общего принципа,
который действует на инвестиционном рынке: чем более высокий потенциальный
риск несет инструмент, тем более высокий потенциальный доход он должен
иметь, и, наоборот, чем ниже риск, тем ниже ставка дохода.
3. Первоначальный состав портфеля определяется в зависимости от
инвестиционных целей вкладчика - возможно формирование портфеля,
обуславливающего больший или меньший риск. Исходя из этого инвестор может
быть агрессивным или консервативным. Агрессивный инвестор склонен к высокой
степени риска. В своей инвестиционной деятельности он делает акцент на
вложения в рискованные бумаги и проекты. Консервативный инвестор склонен к
меньшей степени риска. Он вкладывает средства в стабильно работающие
предприятия, а также в облигации и краткосрочные ценные бумаги.
4. На практике существует несколько схем управления портфелем, каждая из
которых определяет поведение инвестора в той или иной ситуации.
Первая схема. Инвестор заранее определяет границы, в рамках которых
происходит разделение инструментов по риску, сроку и доходности, таким
образом формируются корзины с определенными характеристиками. Каждой корзине
отводится определенный фиксированный вес (доля) в инвестиционном портфеле.
Эта доля остается постоянной с течением времени. Состав корзин может
меняться под воздействием различных факторов:
* макроэкономической ситуации;
* изменения критериев инвестора;
* изменений, произошедших с проектом или ценной бумагой.
Вторая схема. Инвестор придерживается гибкой шкалы весов корзин в
инвестиционном портфеле. Первоначально портфель формируется исходя из
определенных весовых соотношений между корзинами и их элементами. В
дальнейшем они пересматриваются в зависимости от результатов анализа
финансовой ситуации на рынке и ожидаемых изменений конъюнктуры товарного и
финансового спроса.
И та, и другая схема управления портфелем подразумевает иерархический
подход к анализу и отбору как элементов корзин, так и элементов портфеля.
Суть иерархического подхода показана на рис. 3.9. Он позволяет четко
распределить полномочия и обязанности в группе инвестиционного менеджмента
фирмы.
Руководитель группы или инвестиционного отдела выполняет функцию
управления составом портфеля: определяет критерии распределения инструментов
по корзинам, определяет веса корзин в портфеле, осуществляет координацию
действий в случае перераспределения инструментов между корзинами. Каждый
подчиненный, как правило, занимается или "ведет" одну или несколько корзин.
Управление портфелем инвестиционных проектов включает, как и управление
любым сложным объектом с переменным составом, планирование, анализ и
регулирование состава портфеля. Кроме того, управление любым портфелем
включает в себя осуществление деятельности по его формированию и поддержанию
с целью достижения поставленных инвестором перед портфелем целей при
сохранении необходимого уровня его ликвидности и минимизации расходов,
связанных с ним.
Рис. 3.9. Функции управления инвестиционным портфелем в иерархической
системе управления
В общем виде структура управления портфелем инвестиционных проектов
показана на рис. 3.10.
Существуют два варианта организации управления портфелем инвестиционных
проектов. Первый - это выполнение всех управленческих функций, связанных с
портфелем, его держателем на самостоятельной основе.
Рис. 3.10. Структура управления портфелем инвестиционных проектов
Второй вариант - это передача большей части функций по управлению
портфелем другому лицу в форме траста.
В первом случае инвестор должен решить следующие задачи по организации
управления:
1. Определить цели и тип портфеля.
2. Разработать стратегию и текущую программу управления портфелем.
3. Реализовать операции, относящиеся к управлению портфелем.
4. Провести анализ и выявить проблемы.
5. Принять и реализовать корректирующие решения.
Во втором случае основная задача инвестора - правильно определить объект
траста ( инвестиционные, общественные фонды, специализируемые инвестиционные
институты и т.д. ) для управления портфелем.
Стандартные цели портфеля инвестиционных проектов приведены на рис. 3.11.
Как следует из рисунка, основными целями портфеля являются:
* получение процента, то есть, приращение стоимости портфеля за счет
доходов по инвестиционным ценностям;
* сохранение капитала, то есть, размещение инвестиционных ресурсов в
инвестиционные ценности, стоимость которых изменяется не медленнее чем,
например, стоимость потребительской корзины;
* развитие производства, то есть, получение средств для внедрения новых
технологий, закупки оборудования и т. д.
Рис. 3.11. Цели портфеля инвестиционных проектов
Инвестиционная стратегия
Цели портфеля могут быть альтернативными и соответствовать различным
типам портфелей. Например, если ставится цель получения процента, то
предпочтение при формировании портфеля отдается высокорискованным,
низколиквидным, но обещающим высокую прибыль проектам. Если же основная цель
инвестора - сохранение капитала, то предпочтение отдается хорошо
разработанным проектам, с небольшим риском, высокой ликвидностью, но с
заранее известной небольшой доходностью.
Понятие ликвидности портфеля может рассматриваться как способность:
* быстрого превращения всего портфеля или его части в денежные средства
(с небольшими расходами на реализацию);
* своевременного погашения обязательств перед кредиторами, возврата им
заимствованных денежных ресурсов, за счет которых был сформирован портфель
или его часть. В данном случае на первый план выходит вопрос о соответствии
сроков привлечения источников, с одной стороны, и формировании на их основе
вложений средств, с другой.
Управление инвестиционным портфелем осуществляется в рамках общей
финансовой стратегии корпорации, в соответствии с портфельными стратегиями,
сформулированными в рамках инвестиционной стратегии корпорации:
* низкого риска и высокой ликвидности;
* высокой доходности и высокого риска;
* долгосрочных вложений;
* спекулятивная и др.
Конкретные инвестиционные стратегии определяются:
1. Финансовой стратегией корпорации.
2. Типом и целями портфеля.
3. Состоянием рынка (его наполненностью и ликвидностью, динамикой
процентной ставки, легкостью или затрудненностью привлечения заемных
средств, уровнем инфляции).
4. Наличием законодательных льгот или, наоборот, ограничений на
инвестирование.
5. Общеэкономическими факторами (фаза хозяйственного цикла и т.д.).
6. Необходимостью поддержания заданного уровня ликвидности и доходности
при минимизации риска.
7. Типом стратегии (краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная).
Естественно, различные факторы, а следовательно, и различные стратегии
комбинируются между собой, накладываются друг на друга, и вследствие этого
появляются сложные комбинированные варианты портфельной стратегии. 3.4.
МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕННОСТЕЙ
Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
Определение стоимости земли
При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой
затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от
застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
* метод сравнения продаж;
* метод распределения;
* метод выделения;
* метод разбивки на участки;
* техника остатка для земли;
* капитализация земельной ренты.
При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является
наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации
и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников корректируются
по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:
* права собственности;
* условия финансирования;
* условия продажи;
* условия рынка (время продажи);
* месторасположение;
* физические характеристики;
* доступные коммунальные услуги;
* условия зонирования;
* наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения,
корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений
стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа
недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и
стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых
улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование
земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей
стоимости объекта увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может
применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах
свободных участков земли.
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость
земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с
учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных
участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно
легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков
в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка
на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее
эффективное использование земли, при этом внешние и внутренние улучшения
участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и
наиболее эффективного использования земли.
Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей
последовательности:
* определяется количество и размеры участков, исходя из физических
возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности.
(Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с
требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным
данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);
* определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду
подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного
участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на
различия;
* определяется чистый доход от продаж, который является разностью между
потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и
