функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как
восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический
износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с
наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость. При этом к
издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по
обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят
увеличенную арендную плату и т. д. - связанные с наличием "сверхулучшения".
Замещающая стоимость не учитывает стоимость строительства
"сверхулучшений", поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее
такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи
должны быть учтены.
Внешний износ определяет уменьшение полезности здания в результате
изменения внешних факторов, определяющих экономическое месторасположение)
объекта - положения по отношению к основным транспортным, коммунальным,
коммерческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения
финансовых и законодательных условий и т.д.
Для определения величины внешнего износа применяют два метода:
* метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
* метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних
воздействий.
При наличии достаточного количества данных, второй подход более
предпочтителен.
Использование метода капитализации потери дохода предполагает определение
потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля
потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для
зданий.
Общая оценка накопленного износа сооружения определяется как сумма
величин износа по всем позициям разбивки.
Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости
Выбор и подготовка рыночной информации для анализа
Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж необходимо
отобрать и проанализировать рыночные данные о сделках купли-продажи объектов
недвижимости, аналогичных объекту оценки.
В качестве аналогичного объекта, или объекта сравнения, следует
рассматривать объект недвижимости, наилучшее и наиболее эффективное
использование которого аналогично наилучшему и наиболее эффективному
использованию объекта оценки.
В зависимости от конкретной ситуации наилучшее и наиболее эффективное
использование определяется или как для свободного участка земли, или как для
собственности с существующими улучшениями.
Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование
свободного участка земли, то критерием наилучшего использования является
максимальная остаточная стоимость земли, которая определяется:
* вычитанием из стоимости недвижимости издержек на улучшения;
* применением техники остатка для земли.
При этом под стоимостью недвижимости понимается стоимость объектов
недвижимости, возведение которых на участке земли не противоречит
юридическим нормам, физически осуществимо и экономически целесообразно.
Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование
собственности с уже существующими улучшениями, то критерием наилучшего
использования является максимальная стоимость недвижимости при долгосрочной
норме прибыли, отражающей риск инвестиций в недвижимость данного типа,
который определяется:
* прямым сравнением стоимости недвижимости при различных вариантах
использования;
* сравнением норм прибыли инвестиций в недвижимость при различных
вариантах использования.
Среди выбранных объектов с аналогичным объекту оценки наилучшим и
наиболее эффективным использованием следует наибольшее внимание уделять
объектам, максимально близким к объекту сравнения:
* по предаваемым правам собственности;
* по условиям финансирования;
* по условиям сделок купли-продажи;
* по времени совершения сделок купли-продажи;
* по физическим характеристикам;
* по экономическим характеристикам, влияющим на величину чистого дохода;
* по характеру использования и т.д.
На все отличия от объекта оценки следует выполнять корректировки цен
продажи объектов сравнения.
Для проведения процедур сравнения следует определить удельные единицы
сравнения объектов недвижимости, физические или экономические. Выбор
конкретных единиц сравнения зависит от типа недвижимости и сложившихся на
местном рыке традиций.
Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы:
* цена за единицу площади;
* цена за 1 м пог. вдоль красной линии;
* цена за участок.
Для сравнения продаж участков земли с существующими зданиями или
сооружениями используются следующие единицы:
* цена за 1 м общей площади;
* цена за 1 м полезной или подлежащей сдаче в аренду площади;
* цена за комнату;
* цена за квартиру;
* цена за 1 м здания или сооружения;
* цена за все сооружение;
* цена за единицу, приносящую доход.
Механизм оценки рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж
Механизм сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения
объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок
цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта
оценки.
Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок
купли-продажи и объектов недвижимости, которые влияют на цену продажи и
называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует
выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.
К общим для всех объектов недвижимости относят следующие элементы
сравнения:
* набор прав на недвижимость;
* условия финансирования сделки купли-продажи;
* условия сделки купли-продажи;
* время совершения сделки купли-продажи;
* месторасположение объекта недвижимости;
* физические характеристики объекта недвижимости;
* экономические характеристики объекта недвижимости;
* характер использования объекта недвижимости;
* компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости.
Под корректировкой на набор прав понимается учет разницы между рыночной
арендной платой и контрактной арендной платой, которой может быть обременен
объект недвижимости.
Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами:
* прямой капитализацией разницы между контрактной и рыночной арендными
платами (в предположении бессрочности аренды);
* дисконтированием разницы между контрактной и рыночной арендными платами
в течение оставшегося срока действия договора аренды.
Под корректировкой на условия финансирования сделки купли-продажи
понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и
контрактной нормах процента.
Величину корректировки на 'условия финансирования определяют
дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при
рыночной норме дисконтирования.
Под корректировкой на условия сделки купли-продажи понимается учет
факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и
покупателем, т.е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления
и вынуждающих обстоятельств.
Под корректировкой на время совершения сделки купли-продажи понимается
учет изменения стоимости недвижимости во времени.
Величину корректировки на время совершения сделки купли-продажи
определяют двумя способами:
* с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции;
* с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику
изменения цен на недвижимость.
Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия
конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения. Величина
корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада
каждого элемента в общую стоимость недвижимости.
Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет
разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости.
Величина корректировки на экономические характеристики определяется на
основе разницы в уровне операционных расходов.
Под корректировкой на использование понимается учет характера
использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина
корректировки на характер использования определяется на основе разницы в
уровне потенциального или действительного валового дохода.
Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью,
понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина
корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с
недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости
недвижимости.
Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются в следующей
последовательности факторов:
* набор прав на недвижимость;
* условия финансирования сделки купли-продажи;
* условия сделки купли-продажи;
* время совершения сделки купли-продажи.
Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей
скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных
корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки
применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на время
совершения сделки купли-продажи.
При корректировках все поправки выполняются по принципу "от объекта
сравнения к объекту оценки".
Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости, в
зависимости от объема имеющейся информации, применяются качественные или
количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка
к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ. Под данным термином
понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный
сравнительный анализ.
Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов:
* определение элементов сравнения;
* определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по
каждому элементу сравнения;
* определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта
сравнения;
* определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной
стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.
Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной
цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.
Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов
сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по
своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты,
имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким
образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на
основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с
учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.
Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости
недвижимости
Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода
производится в два этапа:
* прогнозирование будущих доходов;
* капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Прогнозирование будущих доходов
Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки
выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который
имеет следующий вид:
