Потенциальный валовый доход
Плановая аренда
ХХХХ
Скользящий доход
ХХХХ
Рыночная аренда
ХХХХ
Прочие доходы
ХХХХ
Итого потенциальный валовый доход
ХХХХХ
Недогрузка и потери при сборе арендной платы
-ХХХХ
Действительный валовый доход
ХХХХХ
Операционные расходы
Постоянные
-ХХХХ
Переменные
-ХХХХ
Расходы на замещение
-ХХХХ
Итого операционные расходы
-ХХХХ
Чистый операционный доход
ХХХХХ
Обслуживание долга
-ХХХХ
Денежный поток до выплаты налогов
ХХХХХ
Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от
недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов.
Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей,
увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от
недвижимости.
Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, которая
образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды
необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение
арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам,
возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации
здания и т. д.
Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих
дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения,
отмеченные в договоре.
Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относится
к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных
ставок арендной платы.
Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости
и не включаемые в арендную плату. (В эту позицию включаются доходы от
пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход
от торговых автоматов и т. д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости
и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта,
смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в
процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для
каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом
тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.
Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном
функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены
арендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения
нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного
валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:
* постоянные расходы;
* переменные расходы;
* расходы на замещение.
К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени
заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые
эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной
собственности не относится к функционированию объекта.
К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью
использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида
недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов,
однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
* расходы на управление;
* расходы по заключению договоров аренды;
* заработная плата обслуживающему персоналу;
* коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;
* расходы на уборку;
* расходы на эксплуатацию и ремонт;
* расходы на содержание территории и автостоянки;
* расходы по обеспечению безопасности и т.д.
Расходы на управление - имеют место независимо от того, кто управляет -
сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление
определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного
валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и
сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы
могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь
вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и
заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к
капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого
операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в
году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.
Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно
занятого на содержании и эксплуатации объекта.
Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их
потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных
объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на
распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.
Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади,
независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или
специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах
и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.
Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего
ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма
расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение.
Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.
Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от
сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам,
которые ими пользуются.
Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров
охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию
пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и
оборудования.
Расходы на замещение предусматривают периодическую замену
быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам
относят:
* кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким
сроком эксплуатации;
* санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;
* механическое оборудование;
* пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.
К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт
арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт
оплачивает владелец.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена
быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а
их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.
Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи о погашению
ипотечных кредитов.
При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:
* расходы, связанные с бизнесом;
* бухгалтерская амортизация;
* подоходные налоги владельца;
* капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.
Капитализация будущих доходов
Для капитализации будущих доходов применяются два метода:
* метод прямой капитализации;
* метод капитализации по норме отдачи.
Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в
показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем
деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):
.
Метод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата
капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений
инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью,
планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций.
Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право
собственности.
Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовый доход,
действительный валовый доход, чистый операционный доход, доход на
собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от
зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации,
коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации
для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для задний.
Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации
(R0) выполняется по формуле:
,
где
NOI - чистый операционный доход.
Для определения общего коэффициента капитализации применяют следующие
методики:
* анализ сравнительных продаж;
* анализ коэффициентов расходов и доходов;
* техника инвестиционной группы;
* анализ коэффициента покрытия долга.
Анализ сравнительных продаж является наиболее предпочтительным, однако
требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. При
этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со
способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:
* доход и затраты должны определяться на одном базисе;
* прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать;
* должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
* должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование.
Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется
методами статистической обработки полученных значений.
Анализ коэффициентов расходов и доходов применяется в случаях, когда
полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о
действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий
коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента
действительного валового дохода (EGIM - отношение цены продажи к
действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER -
отношение операционных расходов к действительному валовому доходу):
.
Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии
в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации
должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов.
Для случая, когда рассматриваются финансовые составляющие интереса в
объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент
капитализации заемного капитала, или ипотечная постоянная, (Rm) определяется
по формуле:
,
где
DS - годовой платеж по обслуживанию долга;
ML - сумма ипотечного кредита.
Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента,
частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит)
и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.
Коэффициент капитализации собственного капитала (Re) определяется по
формуле:
,
где
PTCF - денежный поток до уплаты налогов;
ЕI - сумма собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев
собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной,
учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в
стоимости собственности:
,
где
М - доля заемных средств в стоимости (доля заемного капитала).
Для случая, когда рассматриваются физические составляющие интереса в
объекте недвижимости (земля и здания), если известны коэффициенты
капитализации для земли (RL) и для зданий (Rb), а также если можно
определить доли стоимости-земли (L) и зданий (В) в общей стоимости объекта,
общий коэффициент j капитализации рассчитывается следующим образом:
