давца, все виды которого должны быть предметно определены в договоре
- например, закрепление за продавцом комнаты, обеспечение питани-
ем, приобретение лекарств и т. д. Те виды материального обеспечения,
которые в договоре не определены, но в которых продавец фактически
нуждается в дальнейшем, должны быть ему предоставлены с соответствии с
обычно предъявляемыми требованиями.
Отчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни про-
давца не допускается (ч. 1 ст. 427 Гражданского кодекса). Это правило
введено для максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица -
продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и воз-
никнет вопрос о возврате квартиры или дома. Поэтому покупатель не
вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при на-
личии его согласия.
Договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина за
удостоверение взимается в процентном отношении к стоимости продаваемых
квартиры, дома, указанных в договоре. Размер ее такой же, как в обыч-
ных договорах купли-продажи недвижимого имущества.
- В каких случаях допускается расторжение такого договора?
В отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизнен-
ного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор не прек-
ращает своего действия даже в случае смерти покупателя. Обязанности по
договору переходят от умершего к тем его наследникам, к которым пере-
ходит квартира (дом). В случае же, если наследников нет, или они отка-
зались от наследства, ранее проданный дом возвращается продавцу (ст.
429 Жилищного кодекса).
Что же касается расторжения договора по требованию одного из его
участников, то это допускается: по требованию продавца, если покупа-
тель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору; по тре-
бованию покупателя - если по независящим от него обстоятельствам
его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоя-
нии предоставлять продавцу обусловленное обеспечение.
При расторжении договора по указанным выше основаниям квартира (дом)
возвращается продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не
возмещаются.
- В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома)
может быть признан недействительным?
Договор купли-продажи жилья, как и любая другая сделка (договор -
это двусторонняя сделка), совершенный с нарушением требований закона,
считается недействительным и не создает тех юридических последствий,
ради которых он заключался.
Указания на основания недействительности сделок содержатся с ст.
48-58 Гражданского кодекса.
Прежде всего, недействительной признается сделка, заключенная частично
или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласия ро-
дителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом.
Гражданская дееспособность - это способность лица своими действия-
ми приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обя-
занности (ст. 11 Гражданского кодекса). Дееспособность предполагает,
что лицо будет совершать сознательные волевые действия, т. е. лично
распоряжаться своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. Для
этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реаль-
ная оценка своих поступков. Поэтому закон признает за гражданами деес-
пособность не в одинаковом объеме.
Возникновение гражданской дееспособности и ее объем зависят от возрас-
та человека и состояния его здоровья. Например, десятилетний ребенок
может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству,
но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может
быть признан дееспособным.
Согласно гражданского законодательства, дееспособность в полном объеме
возникает с наступлением совершеннолетия, т. е. с 18 лет. В этом общем
правиле есть исключение: при вступлении в брак гражданина до достиже-
ния 18-летнего возраста, он приобретает дееспособность в полном объеме
со времени вступления в брак. Как известно, брачный возраст для женщин
установлен с 17 лет. Предусмотрена также возможность снижения брачного
возраста еще на один год как для мужчин, так и для женщин в исключи-
тельных случаях по заявлению вступающих в брак, либо их родителей или
попечителей.
Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет могут совершать не лю-
бые, а только прямо указанные в законе сделки - мелкие бытовые,
самостоятельно распоряжаться заработной платой (если они работают) или
стипендией. Но вещь, приобретенная на заработанные несовершеннолетним
деньги, уже перестает быть заработком и поэтому распоряжаться ею са-
мостоятельно он не может.
Заключать сделки такая категория несовершеннолетних может только с
согласия родителей или попечителей (если родителей нет). В противном
случае сделка будет считаться недействительной.
Еще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до
15 лет. В этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних ро-
дители или опекуны (если родителей нет). Сами они вправе совершать
только мелкие бытовые сделки.
Законом допускается ограничение в дееспособности и совершеннолетнего
гражданина. Это может иметь место в случае злоупотребления гражданином
спиртными напитками или наркотиками и ставящего тем самым себя и свою
семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности
происходит в судебном порядке, над таким лицом устанавливается попечи-
тельство. Под ограничением дееспособности здесь понимается лишение
гражданина права без согласия попечителя продавать, дарить, завещать,
обменивать имущество (в т. ч. и жилье), самостоятельно получать зара-
ботную плату и т. п. Такие ограничения устанавливаются в интересах
семьи.
Наконец, недействительна сделка, совершенная полностью недееспособным
лицом. К категориям таких лиц относятся люди, страдающие психическими
заболеваниями или врожденным слабоумием, которые в силу болезни не мо-
гут понимать значения совершаемых ими действий, сознательно руководить
своим поведением. Такие лица судом могут быть признаны недееспособными
и над ними устанавливается опека. Если гражданин в судебном порядке
признан недееспособным и решение суда вступило в законную силу, то лю-
бые действия недееспособного не имеют юридического значения и не вле-
кут за собой каких-либо последствий.
Согласно ч. I ст. 48 Гражданского кодекса в редакции от 28 января 1991
г. недействительными являются сделки, не отвечающие требованиям зако-
на, в том числе ущемляющие личные или имущественные права несовершен-
нолетних детей. Как известно, нередко имеют место случаи, когда при
продаже квартир (домов) не учитываются интересы несовершеннолетних де-
тей, проживающих в данном жилом помещении, в результате чего их жилищ-
ные права существенным образом ущемляются. Вот почему при заключении
договоров купли-продажи квартир (домов) родителям или опекунам (попе-
чителям) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
Недействительны сделки, совершенные вследствие заблуждения, обмана,
насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны
с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, недействительны
также мнимая и притворная сделка. Мнимая - это такая сделка, кото-
рая совершена лишь для вида, без намерения создать юридические пос-
ледствия. Притворной признается сделка, совершенная с целью прикрыть
другую сделку.
Во всех названных выше случаях сделки могут быть признаны недействи-
тельными только в судебном порядке. Иск в суд может подавать либо за-
интересованное лицо (организация), либо прокурор.
Следует также иметь в виду, что для оспаривания сделки в суде установ-
лен, в соответствии со ст. 71-85 Гражданского кодекса, трехлетний
срок исковой давности. Срок этот начинает истекать с того момента,
когда гражданин узнал или должен был узнать о том, что его права нару-
шены, что не всегда совпадает с моментом заключения или оформления до-
говора.
- Какими правилами следует руководствоваться при дарении квартиры
(дома)?
В соответствии с действующим законодательством дарение - это сог-
лашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне
имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом
собственником квартиры, дома. Когда же речь идет об их общей собствен-
ности, на дарение необходимо согласие всех остальных собственников.
Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть но-
тариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии
письменного согласия собственников, если таковые имеются.
После нотариального удостоверения договора и фактической передачи
квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро техни-
ческой инвентаризации.
Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, равно
как и необязательно использование такого жилья в качестве места посто-
янного проживания, т. е. гражданин, которому подарена квартира, при
наличии у него постоянной прописки в жилом помещении даже в другом го-
роде, не обязательно должен оттуда выписываться и прописываться в по-
даренное ему жилье.
Что же касается возможной отмены, т. е. признания договора дарения не-
действительным, то здесь действуют правила, уже рассмотренные нами при
освещении вопроса о возможной недействительности договоров купли-про-
дажи.
- Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству?
Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей
умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследни-
кам). Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, сос-
тавляют отдельный институт гражданского права - наследственное
право (ст. 524-564 Гражданского кодекса).
Законодательством установлено два основания наследования: по завещанию
и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет заве-
щания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого
наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а
при наследовании по завещанию - как определение круга наследников,
так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело определяется
волей завещателя.
Завещание - это личное распоряжение гражданина на случай смерти с
назначением наследников. При наследовании по завещанию наследователь
не связан кругом лиц, в пользу которых он может распоряжаться своим
имуществом. Он вправе назначить наследниками лиц, не связанных с ним
отношениями родства. В завещании завещатель может лишить прав наследо-
вания одного, нескольких или всех наследников по закону. Завещать свое
имущество можно, наконец, не только гражданам, но и организациям, го-
сударству.
Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места
и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и но-
тариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свиде-
телей, никакого юридического значения не имеют. Завещание, составлен-
ное позднее, отменяет предыдущее.
Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам заве-
щатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутс-
твии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариаль-
ные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражда-
нами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не
мог сделать этого сам.
При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг
лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники при-
зываются к наследованию в порядке установленной очередности. Гражданс-
кое законодательство устанавливает две очереди наследников по закону.
Круг наследников первой очереди определяется ст. 529 Гражданского ко-
декса, где указано, что при наследовании по закону наследниками первой
очереди являются в равных долях дети, супруг и родители умершего. К
числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, ро-
дившийся после его смерти. Внуки являются наследниками по закону, если
