семьи члена кооператива, проживающий совместно с ним, которому член
кооператива передал свой пай, или родственник, или другое лицо, кото-
рому член кооператива в установленном порядке передал квартиру.
В случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супру-
гом преимущественное право на вступление в данный кооператив имеет
бывший супруг.
Как установлено в п. 51 Примерного устава ЖСК, при выбытии члена ЖСК
из кооператива до заселения дома либо исключения его из кооператива в
связи с выездом на другое постоянное место жительства или неуплатой
паевого взноса член его семьи, состоящий вместе с ним на учете, имеет
преимущественное перед другими лицами право на вступление в коопера-
тив. Супругу члена кооператива, которому принадлежит право на часть
паенакопления, предоставляется преимущество перед другими членами
семьи. Преимущество при вступлении в действующий кооператив имеют так-
же лица, вступающие в него в связи с обменом.
Требования граждан, имеющих это право, о признании неправильным отказа
в приеме их в члены данного кооператива и о праве пользования жилым
помещением рассматривают суды. Что же касается права на вступление вне
очереди и в первую очередь в один из организующихся кооперативов, то
такое право охраняется в административном порядке и судебной защите не
подлежит.
Направление в ЖСК граждан, состоящих на кооперативном учете или в
списке первоочередников либо внеочередников производится местными ор-
ганами исполнительной власти либо по месту работы - администрацией
и профкомом в порядке очередности. О желании вступить в кооператив
граждане подают соответствующее заявление.
Определенного соотношения, в котором в ЖСК граждане должны направлять-
ся вне очереди, в первую очередь и в порядке общей очереди, Жилищный
кодекс и Примерный устав ЖСК не устанавливают. Оно зависит от конкрет-
ных условий: количества квартир в домах ЖСК, организуемых в данном го-
ду; числа граждан, состоящих на кооперативном учете, и в списках пер-
воочередников и внеочередников, сроков пребывания тех и других соот-
ветственно на учете и в списке; числа граждан первоочередников и внео-
чередников, сроков пребывания тех и других в соответствующем льготном
списке и т. д. Однако при всех условиях соотношение, о котором идет
речь, должно быть таким, чтобы оно обеспечивало гражданам, пользующим-
ся льготами в части очередности, их реализацию, а именно - вступ-
ление в кооператив в более короткие сроки по сравнению с гражданами,
не имеющими таких льгот.
- Какой порядок организации и деятельности жилищно-строительных
кооперативов?
Одним из организационных начал жилищно-строительной кооперации являет-
ся принцип добровольности. Кооператив формируется из числа граждан,
желающих вступить в его члены.
Цель организации ЖСК - строительство жилого дома и обеспечение тем
самым жильем членов кооператива и их семей за собственные средства с
помощью банковского кредита.
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 20 ок-
тября 1992 г. "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищ-
ной) кооперации" предусмотрено предоставление членам ЖСК льготных
кредитов. Кредиты предоставляются ЖСК на строительство жилых домов в
размере 90% стоимости строительства дома на срок до 30 лет с ежегодным
погашением равными частями. Члены ЖСК, общие годовые расходы которых
на погашение кредита с учетом процентной ставки превышают 20% совокуп-
ного годового дохода семьи, пользуются льготным государственным креди-
том с оплатой 3% годовых. Льготные кредиты предоставляются также дру-
гим категориям граждан, которым эти льготы установлены в соответствии
с действующим законодательством.
Сооружение дома - не завершающая стадия деятельности кооператива,
а только первоначальный этап, поскольку в дальнейшем на кооператив
возлагается обязанность по обеспечению эксплуатации построенного дома.
Законодательством предусмотрено, что ЖСК могут также приобретать под-
лежащие капитальному ремонту и реконструкции жилые дома, осуществлять
их ремонт, реконструкцию и последующую эксплуатацию.
Организуются ЖСК либо по территориальному - при местных органах
исполнительной власти, либо по производственному - при предприяти-
ях, учреждениях, организациях, принципу.
Поскольку после окончания строительства кооперативного дома каждому
члену кооператива должна быть предоставлена отдельная квартира (ст.
141 Жилищного кодекса), число граждан, вступающих в организуемый коо-
ператив, должно соответствовать количеству квартир в доме, запланиро-
ванном к строительству. Это положение закреплено и в Примерном уставе
ЖСК.
На основании заявлений граждан, состоящих на кооперативном учете, с
соблюдением установленной очередности органы исполнительной власти на
местах или администрация предприятия совместно с профкомом составляют
списки граждан, вступающих в данный кооператив, и членов их семей и
проводят общее собрание граждан, на котором принимается решение об ор-
ганизации кооператива.
Решение собрания и список вступающих в кооператив утверждается местным
органом исполнительной власти. При этом с учетом заявлений граждан и
исходя из требований Примерного устава в части предельного размера жи-
лой площади и количества комнат, определяются типы квартир (одноком-
натные, двухкомнатные и т. д.), которые будут предоставляться. На этом
этапе решается вопрос только о типе квартиры. Ее номер и размер площа-
ди становятся известны позднее - после распределения квартир между
членами кооператива.
В соответствии с Примерным уставом ЖСК распределение квартир между
членами кооператива производится перед сдачей дома в эксплуатацию. На
этом (втором) этапе на основании решения, принятого при организации
кооператива, выносится решение о предоставлении члену кооператива
конкретной квартиры того типа, который был определен первоначально.
Следует подчеркнуть, что в соответствии с Примерным уставом ЖСК перво-
начально принятое решения о выделении члену кооператива квартиры опре-
деленного типа может быть пересмотрено только при наличии просьбы об
этом самого члена кооператива.
Распределение квартир является компетенцией общего собрания членов ко-
оператива. Споры о распределении жилья между членами ЖСК судам не под-
ведомственны.
Решение о распределении принимается большинством не менее
3/4 голосов присутствующих на собрании членов кооперати-
ва.
Метод распределения квартир Примерным уставом не определен. На практи-
ке в некоторых случаях распределение поручается правлению кооператива,
инициативной группе или же специально создаваемой для этого комиссии,
предложения которых впоследствии рассматриваются и утверждаются общим
собранием.
Наиболее часто квартиры в кооперативных домах распределяются по жре-
бию. Жеребьевка производится по группам - между членами кооперати-
ва, имеющими право согласно первоначально принятому решению на получе-
ние квартиры данного типа. Иногда она проходит в два этапа - вна-
чале определяется очередность, по которой будет тянуться жребий с но-
мером квартиры данного типа, а затем тянутся сами жребии.
При распределении квартир существенную роль играют поправочные коэффи-
циенты к стоимости квартир, которые в соответствии с Примерным уставом
ЖСК (п. 12) могут быть введены до распределения квартир. В результате
их применения квартиры, расположенные на неудобных этажах, с худшей
ориентацией и т. п. оплачиваются ниже их строительной стоимости.
После утверждения решения об организации кооператива созывается общее
собрание для принятия устава кооператива.
Устав принимается в соответствии с Примерным уставом ЖСК и регистриру-
ется в местном органе исполнительной власти. Устав может уточнять или
дополнять нормы, содержащиеся в Примерном уставе ЖСК. Его положения,
однако, не могут противоречить Примерному уставу. Если имеются расхож-
дения между положениями устава конкретного кооператива и Примерного
устава, действуют положения последнего. Суд не применяет правила, со-
держащиеся в уставе данного кооператива, если они не соответствуют за-
конодательству.
Вносимые в устав кооператива изменения и дополнения также подлежат ре-
гистрации.
Со дня регистрации устава кооператив приобретает права юридического
лица, пользуется штампом и печатью с обозначением своего наименования.
Завершающей стадией организации ЖСК является созыв общего собрания, на
котором избираются правление и ревизионная комиссия. Собрание утверж-
дает также согласованные с местными властями и строительной организа-
цией проект и сводную смету и устанавливает размер вступительного
взноса.
Граждане считаются членами кооператива с дня регистрации. Поэтому пе-
ресмотр утвержденного списка членов кооператива после регистрации не
допускается. Вопрос об исключении из кооператива может быть решен
только при наличии предусмотренных законодательством оснований и в ус-
тановленном порядке.
Контроль за деятельностью ЖСК, за эксплуатацией и ремонтом принадлежа-
щих им домов, осуществляют местные органы исполнительной власти. Сог-
ласно ст. 138 Жилищного кодекса, местный орган исполнительной власти
вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, ес-
ли оно противоречит законодательству.
- Каков порядок предоставления квартиры члену ЖСК?
Как уже отмечалось, распределение квартир между членами вновь органи-
зуемого кооператива и предоставление квартир является исключительной
компетенцией общего собрания членов кооператива. Решение общего собра-
ния приобретает юридическую силу после его утверждения местным органом
исполнительной власти.
Квартиры в кооперативных домах предоставляются членам ЖСК в постоянное
пользование. Это означает, что член кооператива может быть лишен права
на квартиру только в случае исключения его из кооператива по основани-
ям и в порядке, установленном законодательством.
Предоставление квартир производится в пределах 13,65 кв. м. жилой пло-
щади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности
жильем в данном населенном пункте.
Предоставляемая квартира должна быть благоустроенной, отвечать уста-
новленным санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселе-
ние одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
Квартира предоставляется члену кооператива на членов его семьи, ука-
занных в заявлении о вступлении в кооператив. Член кооператива имеет
право включить в заявление детей, родившихся после принятия его на
учет, и жену (мужа), позднее вселившегося в жилое помещение, занимае-
мое супругом, состоящим на учете.
В случаях, когда жилая площадь квартиры, предусмотренная принятым для
строительства типовым проектом, превышает для данной семьи предельную
норму (т. е. 13,65 кв. м. на одного человека), эта квартира предостав-
ляется члену кооператива при условии, что количество комнат не превы-
шает число членов семьи.
При наличии у члена кооператива или у кого-либо из членов его семьи
права на дополнительную жилплощадь, размер предоставляемой квартиры, в
отличие от предоставления квартир в домах государственного или общест-
венного жилищного фонда, определяется с учетом такого права. В этом
случае допускается предоставление квартиры с количеством комнат, пре-
вышающим число членов семьи.
Решение о предоставлении квартиры, утвержденное в установленном поряд-
ке, может быть пересмотрено только по просьбе самого члена кооперати-
ва. Сказанное распространяется и на случаи, когда до заселения дома
состав семьи члена кооператива изменяется (уменьшается или увеличива-
ется), в результате чего выделенная ему квартира перестает отвечать
изложенным выше требованиям, предъявляемым к кооперативному жилью. Да-
же в этих случаях (п. 29 Примерного устава ЖСК) другая квартира в дан-
ном доме, соответствующая изменившемуся составу семьи, предоставляется
члену кооператива только при наличии его просьбы об этом.
Заселение квартир в доме ЖСК производится по ордерам, выдаваемым мест-
