ным органом исполнительной власти. Такой порядок установлен как для
вновь организуемых, так и для действующих кооперативов. Отказ в выдаче
ордера может быть обжалован в судебном порядке (см. приложение N11).
- Имеет ли член жилищно-строительного кооператива, нуждающийся в
улучшении жилищных условий, при освобождении жилья в доме кооператива
какие-либо преимущества перед другими претендентами?
Да, имеет. Согласно ст. 142 Жилищного кодекса, член ЖСК, нуждающийся в
улучшении жилья, имеет преимущественное право на получение квартиры,
освобождающейся в доме этого кооператива. Поскольку ни Жилищный ко-
декс, ни Примерный устав ЖСК не содержат требования о необходимости
пребывания на квартирном или кооперативном учете, член кооператива,
нуждающийся в улучшении условий проживания, может осуществить преиму-
щественное право на получение освободившейся квартиры и тогда, когда
он на учете не состоит.
В соответствии с Примерным уставом ЖСК при предоставлении члену ЖСК
освободившейся в доме квартиры должны соблюдаться требования в отноше-
нии максимального и минимального размера жилплощади и предельного ко-
личества комнат, о чем было сказано выше. Поскольку других ограничений
в данном случае законодательство не содержит, член кооператива, ис-
пользуя свое преимущественное право, может получить квартиру как боль-
шей жилой площади на всю семью, так и равноценной либо меньшей, в ко-
торую он вправе переехать с отдельными членами семьи, оставив других в
ранее занимаемой квартире.
Решение вопроса о предоставлении освободившегося жилья принимает общее
собрание. Заселение такого помещения производится по ордеру.
Если на освободившуюся квартиру претендует несколько членов кооперати-
ва, то вопрос о том, кому отдать предпочтение, решается общим собрани-
ем с учетом времени возникновения у каждого из претендующих нуждаемос-
ти в улучшении жилья, наличия права на льготы и т. д. Споры между пре-
тендентами суду не подведомственны.
Член кооператива, не нуждающийся в улучшении жилья, но желающий заме-
нить занимаемую им квартиру на другую с таким же количеством комнат,
но на более удобном этаже, с лучшей ориентацией или планировкой и т.
д., также имеет преимущественное право на освободившуюся квартиру. Но
воспользоваться этим правом он может при отсутствии претендентов из
числа членов кооператива, имеющих основания для улучшения жилья, или
при их отказе от квартиры.
В соответствии с Примерным уставом ЖСК члены семьи члена кооператива
при условии вступления в него, также имеют преимущественное право на
получение освободившегося жилья. Но, в отличие от самого члена коопе-
ратива, они должны не только иметь основания для улучшения жилья, но и
состоять на кооперативном учете. Кроме того, реализовать это право они
могут только при отсутствии желающих из числа членов кооператива.
Вследствие раздела кооперативной квартиры между членом кооператива и
его супругом и между наследниками умершего члена кооператива квартира
становится общей - переходит в пользование двух и более членов ко-
оператива. Если один из них выбывает из кооператива и освобождает ком-
нату (комнаты), преимущество перед всеми другими лицами на ее получе-
ние имеет член кооператива, проживающий в данной квартире. Причем этим
правом он может воспользоваться независимо от наличия нуждаемости в
улучшении жилья, размеров квартиры. Образование излишней площади в
данном случае значения не имеет.
Квартира, освобождающаяся в доме ЖСК, может предоставляться гражданам,
вновь принятым в кооператив, только при отсутствии в данном кооперати-
ве претендентов на нее или если они отказались от ее получения.
- Допускается ли обмен квартиры в доме ЖСК?
Член ЖСК имеет право не только бессрочно пользоваться полученной квар-
тирой, но и распоряжаться ею в установленных законом пределах.
Право члена ЖСК на обмен занимаемого им помещения закреплено в ст. 143
Жилищного кодекса.
Правомочия члена ЖСК по распоряжению квартирой ограничены правами про-
живающих совместно с ним членов семьи, которые имеют равное право
пользоваться этим помещением. Поэтому для обмена член кооператива дол-
жен получить письменное согласие указанных выше лиц. Если такого сог-
ласия нет, член кооператива и его супруг, которому принадлежит право
на часть паенакопления, могут требовать принудительного обмена в су-
дебном порядке (п. 39 Примерного устава ЖСК). Принудительного обмена
может требовать бывший супруг, а также другой член семьи, за которым
признано право на часть паенакопления. Остальные члены семьи, не имею-
щие такого права, с иском в суд о принудительном обмене обращаться не
могут.
Обмен кооперативной квартиры допускается при условии приема в члены
кооператива лица, вселяющегося в связи с обменом в указанный дом. По
законодательству, как уже отмечалось, лицо, вступающее в кооператив в
связи с обменом, имеет на то преимущественное перед всеми другими ли-
цами право. При отказе приема в кооператив такого лица спор разрешает-
ся только в судебном порядке.
Обмен квартирами между членами одного и того же ЖСК производится по
решению общего собрания. В случае возражения общего собрания спор так-
же подведомствен суду.
Соглашение об обмене во всех указанных выше случаях вступает в силу с
момента получения ордеров, выдаваемых местными органами исполнительной
власти.
При обмене государственной квартиры на кооперативную лицо, вступающее
в кооператив в связи с обменом, обязано внести на счет кооператива па-
евой взнос, соразмерный размеру паенакопления выбывшего члена коопера-
тива. Невыполнение этого требования является основанием для признания
обмена недействительным. Исключение составляет обмен между близкими
родственниками, к которым в данном случае закон относит родителей, де-
тей, деда, бабку, родных братьев и сестер.
Общее собрание членов кооператива может отказать в обмене квартир в
доме одного и того же кооператива или в приеме в члены кооператива ли-
ца, вступающего в него в связи с обменом, а местные органы исполни-
тельной власти - в выдаче ордера при наличии тех же условий, при
которых не допускается обмен в домах государственного или общественно-
го жилищного фонда. Эти условия были рассмотрены нами ранее.
- Какими правами пользуются члены семьи члена жилищно-строитель-
ного кооператива?
В соответствии с ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса члены семьи, вселивши-
еся в кооперативную квартиру вместе с членом кооператива и проживающие
там, имеют равное с ним право пользования этой квартирой. Это относит-
ся и к лицам, позднее вселившимся в установленном порядке, если при их
вселении не было заключено другое соглашение о порядке пользования по-
мещениями.
При временном отсутствии члена семьи кооператива, которому принадлежит
право на часть паенакопления, за ним сохраняется жилое помещение неза-
висимо от причин и срока отсутствия.
Этот член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение
только в случае выбытия на другое постоянное место жительства.
При временном отсутствии других членов семьи члена кооператива право
пользования жильем за ними сохраняется в порядке, установленном для
домов государственного или общественного жилищного фонда.
Член семьи, в том числе и не имеющий права на часть паенакопления,
имеет право обменять приходящуюся на его долю часть жилой площади при
варианте так называемого "семейного" обмена (когда въезжающий
в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи).
Член кооператива может произвести обмен, а также сдать квартиру (часть
квартиры) внаем только с согласия членов семьи. Их согласие требуется
и для вселения членов кооператива в квартиру своего супруга, детей
(кроме несовершеннолетних), родителей, других лиц. Таким образом, пра-
ва членов кооператива в известной мере ограничены правомочиями прожи-
вающих с ними членов семьи.
Однако, в отличие от члена кооператива, кроме супруга, которому при-
надлежит право на часть паенакопления, члены семьи не вправе требовать
раздела помещения, сдачи внаем, а также вселения других лиц, за исклю-
чением несовершеннолетних детей.
Член кооператива имеет право в установленном порядке передать свой пай
кому-либо из постоянно проживающих с ним членов семьи. Это лицо поль-
зуется преимуществом перед всеми другими лицами на вступление в данный
кооператив.
Со смертью члена кооператива открывается наследство. При этом следует
иметь в виду, что к наследникам переходит не квартира, а пай умершего.
Кооперативная квартира, если член кооператива не внес за нее полностью
паевой взнос, не является его собственностью и поэтому не выступает в
качестве объекта наследования. Наследники, пользовавшиеся квартирой
при жизни наследодателя и вселившиеся в квартиру в установленном по-
рядке, сохраняют право дальнейшего пользования ею. Необходимым услови-
ем для этого есть вступление в члены кооператива.
- Допускается ли раздел кооперативной квартиры?
В отличие от домов государственного жилищного фонда, раздел квартиры в
доме ЖСК допускается, согласно ст. 146 Жилищного кодекса, только между
супругами и только в случае расторжения брака между ними, при условии,
что пай является совместной собственностью супругов и каждому из них
возможно выделить изолированное помещение.
Для того, чтобы разобраться в юридических тонкостях сложного вопроса
раздела кооперативной квартиры между бывшими супругами, необходимо
четко уяснить значение понятий "пай" и "паенакопле-
ние".
Паенакопление - это сумма паевых взносов члена кооператива, вне-
сенных для строительства дома и числящихся на его лицевом счете в коо-
перативе. Право на паенакопление (его часть) представляет собой право
на денежную стоимость пая. Право на пай включает в себя кроме права на
паенакопления также права на членство в кооперативе и на пользование
кооперативной квартирой.
Право на пай как на членство в кооперативе принадлежит только члену
кооператива. Другие члены его семьи, в том числе и супруг, им не обла-
дают. Право же на денежную стоимость пая принадлежит как члену коопе-
ратива, так и его супругу, если паенакопление составляет их общую
собственность.
Другие члены семьи члена кооператива при его жизни правом на пай не
пользуются и потому не могут претендовать на раздел пая и квартиры.
Как уже отмечалось, обязательным условием раздела пая и квартиры явля-
ется совместная собственность супругов на паенакопление. В соответс-
твии со ст. 22 Кодекса законов о браке и семье Украины имущество, на-
житое во время брака есть общая совместная собственность супругов
(кроме имущества, полученного каждым из супругов в дар или в порядке
наследования). Поэтому, пай, внесенный супругами в ЖСК в период сов-
местного проживания за счет общих средств является их совместным иму-
ществом и подлежит разделу на общих основаниях, т. е. в равных долях.
Если между бывшими супругами имеется согласие по всем вопросам, свя-
занным с разделом пая и квартиры, они подают совместное заявление в
ЖСК. Общее собрание принимает соответствующее решение. Когда такого
согласия нет, раздел пая и квартиры производится судом. С иском о раз-
деле имеет право обратиться как бывший супруг, так и сам член коопера-
тива (см. приложение N12).
Если разделить квартиру невозможно, бывший супруг, за которым признано
право на часть паенакопления, вправе требовать от супруга - члена
кооператива, денежной компенсации, соответствующей его части паенакоп-
ления. По получении ее он обязан освободить занимаемое помещение, а в
случае отказа - подлежит выселению в судебном порядке без предос-
тавления другого жилья.
- Допускается ли исключение из ЖСК?
Да, законом такая возможность предусмотрена. В соответствии со ст. 147
Жилищного кодекса член ЖСК может быть исключен из кооператива в случа-
ях:
1) представления не соответствующих действительности сведений, послу-
живших основанием для приема в кооператив, а также неправомерных дейс-
твий должностных лиц при решении вопроса о приеме в члены кооператива;
