ся вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору поме-
щение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон
исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и
законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нани-
мателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственни-
ков) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение
здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям.
Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы
за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При опреде-
лении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактичес-
кие затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (до-
ма), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты.
Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры
или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его
доходами и подлежат налогообложению.
Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию
о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями
жилых домов и придомовыми территориями).
При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме),
когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен вы-
селиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собствен-
ник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от вы-
селения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по
этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предос-
тавлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье.
Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капре-
монта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору
жилье.
При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют
те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: измене-
ние условий договора допускается только по соглашению сторон.
Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права
на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое
время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жи-
лищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным
даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный
срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения догово-
ра, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, кото-
рые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естест-
венно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и
нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора.
Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то
его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя.
Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя
(собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанима-
теля.
Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, ес-
ли договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возник-
ла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания чле-
нов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупре-
див нанимателя за три месяца.
Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, прожи-
вающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, ис-
пользуют его не по назначению или систематическим нарушением правил
проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной
квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят
квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согла-
сия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен
ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется.
При прекращении договора наниматель и совместно проживающие с ним лица
обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа - подлежат
выселению в судебном порядке без предоставления жилья.
Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занима-
емым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к
другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и
т. д.
В соответствии с общим принципом жилищного законодательства о допусти-
мости расторжения договора найма жилого помещения только по основани-
ям, установленным законом, ст. 170 Жилищного кодекса устанавливает
правило, по которому при переходе права собственности на квартиру
(дом), в которых находится сданное внаем жилое помещение, к другому
лицу договор сохраняет силу до окончания указанного в нем срока, т. е.
он является обязательным для нового собственника жилья.
- В каком порядке обеспечиваются жильем граждане, если принадле-
жащий им дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка?
При сносе находящихся в частной собственности граждан жилых домов в
связи с изъятием земельных участков для государственных или обществен-
ных нужд этим гражданам, членам их семей, а также другим гражданам,
постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным
нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного
фонда.
Кроме этого, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стои-
мость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право
использовать материалы от разборки этих домов и строений по своему ус-
мотрению.
По желанию граждан вместо предоставления квартир им предоставляется
возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них
квартир.
Перечисленные выше права закреплены в ст. 171 Жилищного кодекса.
Выбор вида компенсации за подлежащий сносу дом зависит от самого собс-
твенника.
При сносе дома, принадлежащего совместно проживающим супругам и их не-
совершеннолетним детям, семье предоставляется квартира и выплачивается
денежная компенсация за дом.
Если дом принадлежит на праве общей долевой собственности двум или
нескольким собственникам, которые проживают самостоятельными семьями,
каждый из них может претендовать на предоставление ему отдельной квар-
тиры и выплаты денежной компенсации пропорционально принадлежащей каж-
дому из них доли в доме.
Предоставляемые квартиры должны находиться в черте данного населенного
пункта, быть благоустроенными и отвечать установленным санитарным и
техническим требованиям.
Гражданину-собственнику сносимого дома жилье должно предоставляться в
виде отдельной квартиры, независимо от того, что в принадлежащем ему
доме или части его он такой квартирой не пользовался. При решении воп-
роса о том, какую квартиру по числу комнат следует предоставить высе-
ляемому собственнику, исходят из того количества комнат, которыми он и
члены его семьи пользовались в сносимом доме. Это количество комнат
определяется по плану дома.
С меньшим числом комнат квартира может предоставляться тогда, когда в
противном случае у собственника образуются излишки жилой площади.
Жилое помещение, предоставляемое собственнику сносимого дома, должно
быть не меньше того, которое он занимал с семьей, но в пределах нормы
жилой площади. Это означает, что предоставление жилья производится в
размерах не ниже средней обеспеченности жилой площадью в данном насе-
ленном пункте, а если собственник имел жилую площадь большую такой
средней обеспеченности, то ему соответственно должно быть предоставле-
но жилое помещение не меньше того, которое он занимал, но не более
13,65 кв. м. на одного человека.
Когда в семье есть временно отсутствующие лица, за которыми по закону
сохраняется жилая площадь, квартира предоставляется с учетом таких
членов семьи. Если кто-то из проживающих в идущем под снос доме имеет
право на дополнительную жилплощадь и фактически пользуется ею, жилое
помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилплощади.
Встречаются случаи, когда собственники без разрешения местных властей
делают к своим домам пристройки, а иногда переоборудуют в жилые поме-
щения веранды, кухни и т. п. Когда же дома сносятся, их владельцы тре-
буют предоставления им квартир с учетом и этой площади, а также возме-
щения стоимости домов вместе с самовольными пристройками и переобору-
дованием. Следует знать, что такие требования удовлетворению не подле-
жат, поскольку они не основаны на законе.
Квартиры гражданам при сносе их домов в связи с изъятием земельных
участков для предприятий, учреждений, организаций предоставляются эти-
ми предприятиями, организациями (кроме жилищно-строительных кооперати-
вов). В остальных случаях предоставление квартир составляет обязан-
ность местных Советов.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность временного
предоставления квартиры собственнику, дом которого идет на снос. Поэ-
тому квартира ему должна предоставляться сразу же в постоянное пользо-
вание.
Предоставление временного жилья может иметь место только с согласия
гражданина. При этом организация, которая обязана по закону предоста-
вить жилье, должна дать письменное обязательство об этом. В обязатель-
стве должны быть указаны срок предоставления, размер жилой площади,
количество комнат, показатели, характеризующие степень благоустройства
квартиры и т. д. При наличии этого обязательства собственник имеет
право требовать в судебном порядке предоставления ему квартиры той ор-
ганизацией, которая выдала обязательство и отказывается добровольно
его исполнить после сноса дома и истечения указанного в обязательстве
срока.
Бывшие члены семьи собственника дома, которые продолжают проживать в
нем, но ведут отдельное хозяйство, обеспечиваются жильем наравне с на-
нимателями.
Если кто-нибудь из членов семьи прекратил вести общее с собственником
хозяйство и создал самостоятельную семью, но продолжает проживать в
доме, независимо от того, занимает ли он отдельное помещение или живет
в комнате вместе с собственником, ему при выселении предоставляется
отдельная квартира.
К другим гражданам, которые наряду с собственником дома и членами его
семьи обеспечиваются квартирами в случае сноса, относятся бывшие члены
семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установ-
ленном порядке (по договору найма, имеющие прописку и т. п.) при усло-
вии, что дом, идущий под снос, является их единственным постоянным
местом проживания.
Предусмотренное законом право собственника сносимого дома на получение
в виде компенсации стоимости дома, строений сохраняется и тогда, когда
собственник в доме не проживает и обеспечен жильем по установленным
нормам.
Стоимость подлежащих сносу домов и строений определяется по оценочным
нормам в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. Компенса-
ция выплачивается либо теми организациями, которым данный земельный
участок отводится, либо органами исполнительной власти на местах.
- IV. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФОНДА 7 ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬ-
НЫХ КООПЕРАТИВОВ
- Что такое жилищно-строительный кооператив?
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является организацией граждан,
добровольно объединившихся на основе членства для удовлетворения своих
жилищных потребностей путем строительства жилого дома за собственные
средства, а также с помощью банковского кредита и последующей эксплуа-
тации и управления этим домом.
Право граждан создавать и вступать в ЖСК, закрепленное ст. 133 Жилищ-
ного кодекса, представляет собой одну из форм реализации конституцион-
ного права граждан Украины на жилище.
Получение квартиры в доме ЖСК неразрывно связано с членством в ЖСК,
последнее является непременным условием предоставления кооперативной
квартиры. Это в равной мере относится как к первоначальному заселению
дома ЖСК, так и к случаям заселения освободившихся в нем квартир. Поэ-
тому жилье в доме ЖСК не может быть предоставлено лицу, не принятому в
члены данного кооператива в установленном законом порядке.
