общежитиях; квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии (в ко-
торых невозможно обеспечить безопасное проживание людей); квартиры
(дома), расположенные в зоне безусловного (обязательного) отселения,
загрязненной вследствие аварии Чернобыльской АЭС, а также квартиры
(комнаты, дома), отнесенные в установленном законом порядке к числу
служебных. Следует обратить внимание, что перечень объектов, не подле-
жащих приватизации, изложенный выше, является исчерпывающим и расшири-
тельному толкованию не подлежит.
Несколько слов о жилье в совхозах. Ранее действовавшее законодательст-
во относило такую категорию жилья к служебной, т. е. не подлежащей
приватизации. Постановление Кабинета Министров Украины от 11.07.1992
г. изменило положение и теперь с домов совхозов статус служебных снят.
Что же касается жилой площади, которая была признана служебной до при-
нятия вышеназванного постановления, то наниматели, желающие приватизи-
ровать имеющееся в их распоряжении жилье, должны требовать от адми-
нистрации совхозов перезаключения договоров найма. Сделав это, они по-
лучают право приватизировать квартиры на общих основаниях.
- Возможна ли приватизация жилья в доме ЖСК?
Отношения по переходу права собственности на квартиру в доме ЖСК от
ЖСК к его члену регулируются не законом "О приватизации государс-
твенного жилищного фонда", а Законом "О собственности", в
соответствии со ст. 15 которого член жилищного или жилищно-строитель-
ного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру,
предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на
эту квартиру.
- Как же быть в ситуации, когда часть членов ЖСК оформит свои
квартиры в частную собственность, а часть - нет? Что же будет в
этом случае с самим ЖСК и остаются ли собственники полностью выплачен-
ных квартир его членами?
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от
08.10.1992 г. N572 утвержден типовой устав товарищества (объединения)
собственников квартир. Его действие распространяется на всех, кто име-
ет квартиры на праве частной собственности. Правление ЖСК может взять
на себя функции товарищества собственников, тогда его решения будут
обязательны как для частных собственников, так и для членов ЖСК. В
противном случае правление ЖСК обязано исполнять решения руководящих
органов товарищества. Более подробно о товариществах собственников
квартир будет рассказано ниже.
- Можно ли приватизировать жилье, принадлежащее негосударственно-
му предприятию, учреждению, организации?
Как уже отмечалось, в соответствии с действующим законодательством,
граждане Украины имеют право на приватизацию квартир только государс-
твенного жилищного фонда. Что же касается возможности приватизации
квартир в домах, принадлежащих иным собственникам, то здесь может идти
речь только о купле-продаже жилья, на что должно быть обоюдное согла-
сие обеих сторон - как законного владельца (собственника) жилья
- предприятия, учреждения, организации негосударственной формы
собственности, так и гражданина, пользующегося данным жилым помещени-
ем. Данный вид отношений регулируется нормами Гражданского кодекса Ук-
раины. Сказанное выше относится и к так называемому общественному жи-
лищному фонду - жилью колхозов, профессиональных союзов, полити-
ческих партий и т. п.
- Имеют ли собственники приватизированных квартир какие-либо пра-
ва на вспомогательные помещения, расположенные в доме?
Ответ на этот вопрос содержится в п. 2 ст. 10 Закона "О приватиза-
ции государственного жилищного фонда", в соответствии с которым
собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками
вспомогательных помещений (подвалов, кладовых, сараев и т. п.) дома в
соответствии со своей частью в имуществе дома.
Такие помещения передаются в собственность квартиронанимателям безвоз-
мездно и отдельной приватизации не подлежат. Использование этих поме-
щений, в том числе и сдача их в аренду другим юридическим лицам или
гражданам, допускается только при условии согласия на это собственни-
ков приватизированных квартир данного дома.
Что же касается разделения (выделения) таких помещений в натуре, то
согласно ст. 115 Гражданского кодекса Украины, это возможно только на
том условии, что предполагаемое разделение не причинит вреда хозяйс-
твенному использованию данных вспомогательных помещений. Если же такое
невозможно, то собственник приватизированного жилья, желающий выделить
свою долю вспомогательного помещения, или получает компенсацию и соот-
ветственно утрачивает право собственности на него, либо заключается
письменный договор о порядке совместного использования таких помеще-
ний. Со стороны государства договор подписывает представитель органа,
который осуществляет эксплуатацию помещений и на балансе которого они
находятся. Для практического решения этих вопросов целесообразно прив-
лечь соответствующих специалистов местного бюро технической инвентари-
зации, которые и сделают экспертные выводы по поводу возможных вариан-
тов.
Не подлежат приватизации вспомогательные помещения жилых домов, кото-
рые предназначены для обеспечения, эксплуатации и обслуживания домов
- помещения теплопунктов, котельных, мусоросборники, помещения,
через которые проходят средства коммуникации, а также помещения, ис-
пользуемые для размещения обслуживающего дом персонала и складские по-
мещения.
- На каких условиях осуществляется приватизация жилья?
Способы приватизации жилья определены ст. 3 Закона "О приватизации
государственного жилищного фонда" и конкретизированы в Положении о
порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан.
Приватизация осуществляется путем безвозмездной передачи гражданам
квартир (домов) из расчета санитарной нормы 21 квадратный метр общей
площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10
квадратных метров на семью. При этом общая площадь квартиры (дома) оп-
ределяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры
(дома), веранд, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, террас,
учитывающихся с использованием таких коэффициентов: для лоджий -
0,5, для балконов и террас - 0,3.
Размер общей площади, принадлежащей каждому из нанимателей в квартире,
где проживают два и более нанимателей, определяется как сумма площадей
занимаемых жилых комнат с учетом площадей балконов, лоджий и террас и
площади подсобных помещений в квартире, распределяемой между всеми на-
нимателями пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат.
Если общая площадь квартиры меньше площади, которую имеет право полу-
чить семья нанимателя бесплатно, ему и членам его семьи выдаются жи-
лищные чеки, сумма которых определяется, исходя из размера недостающей
площади и восстановительной стоимости одного квадратного метра.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона "О приватизации государственно-
го жилищного фонда" приватизация может осуществляться путем прода-
жи излишков общей площади квартир гражданам Украины, живущим в них или
состоящим в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Если общая площадь квартиры (дома) превышает площадь, которую имеет
право получить семья нанимателя безвозмездно, наниматель осуществляет
доплату ценными бумагами, полученными для приватизации государственных
предприятий или земли, а в случае их отсутствия - деньгами. Сумма
доплат определяется умножением размера излишков общей площади на стои-
мость одного квадратного метра.
- Возможна ли безвозмездная передача жилья независимо от размера
общей площади квартиры (дома)?
Да, такая возможность законодательством предусмотрена. Так, согласно
ст. 6 Закона "О приватизации государственного жилищного фон-
да", независимо от размера общей площади безвозмездно передаются в
собственность граждан занимаемые ими:
- однокомнатные квартиры;
- квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения всех
семей из домов, принадлежащих им на праве собственности, если прежние
собственники не получили за эти дома денежную компенсацию;
- квартиры (дома), в которых проживают граждане, которым установ-
лена эта льгота Законом Украины "О статусе и социальной защите
граждан, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы";
- квартиры (дома), в которых проживают граждане, удостоенные зва-
ния Героя Советского Союза, Героя Социалистического труда, награжден-
ные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны,
воины-интернационалисты, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства,
ветераны труда, проработавшие: не менее 25 лет - женщины, 30 лет
- мужчины, ветераны Вооруженных Сил и репрессированные лица, реа-
билитированные согласно Закону Украины "О реабилитации жертв поли-
тических репрессий в Украине";
- квартиры (дома), в которых проживают семьи погибших при исполне-
нии государственных и общественных обязанностей и на производстве;
- квартиры (дома), в которых проживают военнослужащие, которым ус-
тановлена льгота Законом Украины "О социальной и правовой защите
военнослужащих и членов их семей";
- квартиры (дома), в которых проживают многодетные семьи -
семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей.
- Что такое жилищные чеки и кто имеет право на их получение?
Чеками называют именные депозитные счета, которые открываются в Сбере-
гательном банке Украины. Используются жилищные чеки при приватизации
государственного жилищного фонда, а также для приватизации части иму-
щества государственных предприятий, земельного фонда.
Номинальная стоимость чека определяется восстановительной стоимостью
наличного государственного жилищного фонда с учетом общего индекса
роста стоимости имущества.
На момент принятия Закона "О приватизации государственного жилищ-
ного фонда" стоимость чека составляла 12 тыс. руб., в настоящее
время она проиндексирована и равна 420 тыс. крб.
Законом предусмотрен также механизм использования приватизационных жи-
лищных чеков. Они выдаются только тем гражданам, у которых нет гос-
жилья, а также тем, у кого оно есть, но меньше норматива, и кто имеет
кооперативное, индивидуальное или выкупленное жилье. Для граждан, име-
ющих жилье в пределах норматива (21 квадратный метр общей площади на
каждого члена семьи плюс 10 дополнительных квадратных метра на семью)
и более - чек будет погашаться.
Списки на получение жилищных чеков передает в Сберегательный банк ор-
ган, который оформляет документы на приватизацию.
Что же касается использования жилищных чеков для строительства жилья,
то такая возможность законодательством не предусмотрена.
- Сколько раз можно бесплатно приватизировать жилье?
В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона "О приватизации государственно-
го жилищного фонда" граждане Украины имеют право приватизировать
занимаемое ими жилье безвозмездно в пределах номинальной стоимости жи-
лищного чека только один раз. Об этом правиле следует помнить при об-
мене приватизированной квартиры на неприватизированную государствен-
ную.
- Каковы права граждан, не изъявивших желания приватизировать за-
нимаемое ими жилье?
Приватизация жилья - право, но не обязанность гражданина. За граж-
данами, не изъявившими желания приватизировать занимаемое ими жилье,
сохраняется действующий порядок получения и пользования жильем на ус-
ловиях найма.
Законом предусмотрена возможность переселения гражданина, по его жела-
нию, в квартиру меньшей площади с выплатой денежной компенсации. Поря-
док ее выплаты и механизм такой замены утвержден постановлением Каби-
нета Министров Украины от 8 октября 1992 г.
Замена занимаемой гражданином на условиях найма квартиры на квартиру
меньшей площади осуществляется собственником государственного жилья
при наличии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи,
постоянно проживающих с нанимателем.
Для этого местными органами власти создается резерв жилья, включающий
одно-, двухкомнатные квартиры, расположенные, как правило, в престиж-
