жилищные права в соответствии с их назначением. Только в таких случа-
ях, как отмечалось ранее, эти права будут охраняться законом. Поэтому
с целью недопущения осуществления жилищных прав в противоречии с их
назначением, охраны прав других лиц, ст. 86 Жилищного кодекса устанав-
ливает перечень случаев, когда обмен не допускается.
Обмен жилыми помещениями не допускается:
- если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении до-
говора найма жилого помещения или о признании ордера недействительным;
- если один из участников обмена является членом ЖСК, в отношении
которого рассматривается вопрос об исключении из кооператива;
- если обмен носит корыстный или фиктивный характер. Чаще всего
это бывает при так называемом неравноценном обмене, когда помещение
большей площади обменивается на меньшее. Но при всех неравноценных об-
менах для отказа в их оформлении или выдачи ордера необходимо распола-
гать конкретными доказательствами, с достоверностью подтверждающими
корыстный характер сделки. При этом бремя доказывания наличия корыст-
ного характера обмена лежит на лицах, сделавших такое заявление. Если
оно исходит от местной власти, обязанность доказывания наличия непра-
вомерного соглашения лежит на ней;
- если дом, в котором находится обмениваемое помещение, подлежит
сносу либо грозит обвалом, или подлежит переоборудованию для других
целей;
- если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или
перепланировкой обмениваемого жилья;
- если жилое помещение является служебным или находится в общежи-
тии;
- если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприя-
тия, учреждения, организации важнейших отраслей народного хозяйства
согласно списка, утвержденного Кабинетом Министров Украины, кроме слу-
чаев, когда наниматель получил жилье в таком доме не в связи с трудо-
выми отношениями, когда наймодатель утратил право на его выселение, и
когда наниматель другого обмениваемого помещения состоит с этим предп-
риятием, учреждением, организацией в трудовых отношениях;
- если в связи с обменом в квартиру, в которой проживает два и бо-
лее нанимателя, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического
заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире;
- если в результате междугороднего обмена на жилые помещения в го-
родах республиканского подчинения и в курортных местностях размер жи-
лой площади, приходящийся на каждого члена семьи, окажется меньше ус-
тановленного норматива.
Законодательством могут быть установлены и другие условия, при которых
обмен не допускается.
Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций до-
пускается только с их согласия (ст. 82 Жилищного кодекса). Отказ в
согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке (см. прило-
жение N4). При этом отказ предприятия в даче согласия на проведение
обмена должен быть мотивированным, основываться на одном из перечис-
ленных выше оснований.
- С какого момента соглашение об обмене вступает в силу?
Такое соглашение вступает в силу с момента получения ордеров, выдавае-
мых в установленном порядке. Вступление в силу соглашения об обмене
означает, что у каждого его участника возникает право требовать друг
от друга исполнения принятых обязательств по передаче занимаемых ими
помещений, а в случае отказа добровольно исполнить эти обязанности
- обратиться в суд.
Исключением из правила о вселении только на основании ордера, т. е.
вселением без выдачи ордера, являются случаи, когда предметом обмена
служит часть жилого помещения. Вселяющемуся в качестве члена семьи к
оставшимся проживать в жилом помещении выдается выписка из решения ор-
гана, оформившего обмен.
Во всех остальных случаях вселения в обмениваемое жилое помещение без
ордера, обмен признается недействительным.
Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шести-
месячный срок (ст. 83 Жилищного кодекса).
- Может ли обмен жилыми помещениями быть признан недействитель-
ным?
Да, может. Согласно ст. 87 Жилищного кодекса такая возможность законом
предусмотрена. Однако обмен может быть признан недействительным не во-
обще, не по любым причинам, а только по основаниям, предусмотренным
законодательством. Такое признание осуществляется в судебном порядке.
Чаще всего встречаются споры, связанные с признанием обмена недействи-
тельным на том основании, что участник соглашения был введен в заблуж-
дение другой стороной. Здесь во внимание принимается не любое заблуж-
дение, а только то, которое относилось к существенным условиям сделки.
Существенными признаются обстоятельства, когда имело место незнание
либо неправильное представление о санитарно-техническом состоянии
жилья при заключении обмена, но при этом имеющиеся дефекты должны быть
неустранимыми и создающими невозможность проживания.
Заблуждение в мотивах совершения сделки по обмену не влечет за собой
признания его недействительности.
Иск о признании обмена недействительным вправе предъявить только та
сторона, которая действовала под влиянием заблуждения.
Возможен обмен жилыми помещениями под влиянием обмана, который, в от-
личие от заблуждения, представляет собой преднамеренное умышленное
введение в заблуждение одной из сторон. При условии доказанности факта
обмана обмен признается судом недействительным, также как и в случаях
совершения обмена под влиянием угрозы, насилия, злонамеренного согла-
шения участников обмена.
При признании обмена недействительным стороны подлежат переселению в
ранее занимаемые ими помещения.
- Как в законодательстве разрешается вопрос о поднайме жилого по-
мещения?
Отношения, связанные с поднаймом жилого помещения, регулируются ст.
91-97 Жилищного кодекса.
Предоставленными жилыми помещениями наниматель и члены его семьи могут
не только пользоваться сами, но и сдавать все или часть помещения дру-
гим лицам - в поднаем. Обязательными условиями для этого являются:
а) согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в
том числе временно отсутствующих, бывших членов семьи, проживающих в
квартире. Письменного согласия для этого не требуется, оно может быть
дано и в устной форме;
б) согласие наймодателя.
Если отказ в согласии членов семьи на поднаем обжалованию в судебном
порядке не подлежит, то отказ наймодателя в заключении договора под-
найма может быть оспорен в суде.
Сдача части или всего помещения в поднаем не освобождает нанимателя от
всех предусмотренных договором найма обязанностей перед наймодателем,
в т. ч. и по возмещению ущерба, причиненного поднанимателем.
Срок сдачи жилого помещения в поднаем определяется сторонами и, в за-
висимости от обстоятельств, договор может быть заключен на неопреде-
ленный срок, на определенный срок и на период временного отсутствия
нанимателя, выехавшего из жилого помещения с правом его сохранения.
В отличие от обмена, при сдаче жилья в поднаем в коммунальной кварти-
ре, необходимо получить согласие соседей. Их отказ судебному оспарива-
нию не подлежит. Согласие соседей не требуется при сдаче в поднаем
всего занимаемого нанимателем помещения в связи с временным выездом.
Договор заключается только в письменной форме. В нем должны быть ука-
заны место, дата его заключения, фамилия, имя, отчество и место жи-
тельства нанимателя, сдающего квартиру в поднаем, аналогичные данные
лица, выступающего в качестве поднанимателя. Необходимо указание чле-
нов семьи нанимателя, характеристика сдаваемого в поднаем помещения
(количество комнат или часть комнаты, размер площади, принадлежность
дома и т. п.), какие предоставляются коммунальные и другие услуги, ка-
кое имущество передается в пользование поднанимателя при предоставле-
нии ему жилья, указывается срок сдачи помещения.
Поднаниматель в договоре поднайма помещений обязан: использовать поме-
щение и имущество по назначению; содержать помещение и имущество в
надлежащем состоянии; обеспечивать сохранность помещения и имущества;
производить за свой счет текущий ремонт, соблюдать правила пожарной
безопасности, чистоту и порядок в местах общего пользования, ежемесяч-
но вносить плату за пользование помещением, имуществом, оказываемые
услуги в размерах, установленных договором, не позднее согласованного
числа следующего месяца; сдать помещение и вернуть имущество в надле-
жащем состоянии и в оговоренный срок.
В договоре обязательно должна быть указана сумма и размеры ежемесячных
платежей.
Договором может быть предусмотрено, что совместно с поднанимателем в
предоставляемое ему жилье вселяются и члены его семьи. Последующее их
вселение допускается только с согласия наймодателя и нанимателя.
Договоры поднайма жилья в домах государственного и общественного жи-
лищного фонда регистрируются в ЖЭКах.
Законодательно установлены условия, при которых сдача жилого помещения
в поднаем не допускается. Это может иметь место, если:
1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который
будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, в том чис-
ле и нанимателя вместе с членами семьи, окажется меньше установленного
для предоставления жилых помещений, т. е. меньше нормы средней обеспе-
ченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте;
2) в качестве поднанимателя или члена его семьи в коммунальную кварти-
ру вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания,
в связи с чем не может проживать в такой квартире.
Сдача жилья в поднаем с нарушением всех указанных выше требований вле-
чет недействительность договора. Вселившиеся по недействительному до-
говору лица обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение,
а при отказе от добровольного выселения они подлежат выселению в су-
дебном порядке без предоставления другого жилья. Иск об этом могут за-
являть как наймодатель, так и лица, интересы которых нарушены -
сам наниматель, члены его семьи, соседи. Такой иск может быть предъяв-
лен также и прокурором. Выселение в данном случае производится без
признания судом договора поднайма недействительным, поскольку недейс-
твительным такой договор является в соответствии с законом.
Как уже отмечалось, договор поднайма действует в течение срока, опре-
деленного между нанимателем и поднанимателем. При этом наймодателю
(ЖЭКу) не предоставлено право в какой-либо мере вмешиваться в отноше-
ния между сторонами при определении сроков его действия. По истечении
обусловленного срока договор автоматически прекращает свое действие и
поднаниматель, независимо от добросовестности исполнения его условий,
не вправе требовать возобновления договора, если против этого возража-
ет наниматель. Поднаниматель обязан в этом случае освободить занимае-
мое помещение не только по требованию нанимателя, но и по требованию
наймодателя (ЖЭКа), либо соседей, если речь идет о коммунальной квар-
тире.
В пределах обусловленного срока действие договора зависит от добросо-
вестности исполнения поднанимателем его условий. Досрочное расторжение
допускается при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора как
поднанимателем, так и проживающими с ним лицами.
Такими основаниями являются:
а) систематическое разрушение или порча жилого помещения, мест общего
пользования. Причем основанием для досрочного расторжения договора яв-
ляются не только виновные действия, связанные с прямым разрушением или
порчей помещения, но и невыполнение обязанностей по производству за
свой счет текущего ремонта, вследствие чего жилье разрушается или пор-
тится. Наряду с досрочным расторжением договора виновное лицо обязано
возместить причиненный своими действиями ущерб;
б) использование поднанимателем снятого жилого помещения не по прямому
назначению - оборудование его под мастерскую, складское помещение
и т. п.;
в) систематическое нарушение правил проживания, делающее невозможным
для других проживание в одной квартире или одном доме (скандалы, ос-
корбления, причинение телесных повреждений, невыполнение требований о
