ордера с нарушением прав нанимателей на освободившееся в квартире изо-
лированное жилое помещение и т. п. (см. приложение N2).
Третья группа оснований связана с неправомерными действиями должност-
ных лиц при решении вопроса о предоставлении жилья. Здесь имеются в
виду различного рода действия, например, нарушение должностными лицами
установленного законом порядка рассмотрения и разрешения вопросов о
постановке граждан на квартучет, в том числе и с отступлением от их
очередности в получении жилья.
Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в
течение трех лет со дня его выдачи.
При признании ордера недействительным лица, вселившиеся по этому орде-
ру в жилое помещение, подлежат выселению из него. При этом, если ордер
признан недействительным по причине неправомерных действий лиц, полу-
чивших его, выселение производится без предоставления другого жилья.
Но, если лица, подлежащие выселению, ранее пользовались жилым помеще-
нием в домах государственного или жилищного фонда, им должно быть
возвращено прежнее жилье, а если это невозможно - другое жилье.
- Каковы порядок заключения договора найма жилого помещения и его
основные положения?
В соответствии со ст. 61 Жилищного кодекса, пользование жилыми помеще-
ниями в домах государственного и общественного жилищного фонда осу-
ществляется согласно договору найма жилого помещения.
Договор заключается в письменной форме между наймодателем, в лице ко-
торого выступает жилищно-эксплуатационная организация (а при ее от-
сутствии - соответствующее предприятие, организация) и нанимателем
- гражданином, на имя которого выписан ордер.
В отличие от ранее действовавшего законодательства, предусматривавшего
заключение договора найма сроком на 5 лет, сейчас он заключается на
неопределенный срок, исходя из установленного ч. 2 ст. 9 Жилищного ко-
декса правила о том, что жилые помещения предоставляются гражданам в
бессрочное пользование.
Договор заключается на основании Типового договора найма жилого поме-
щения в домах государственного жилищного фонда, утвержденного поста-
новлением Совета Министров УССР от 11 августа 1988 г.
Типовой договор предусматривает в качестве необходимых реквизитов ука-
зание в договоре о сторонах, его заключивших, характеристики предмета
договора, которая в виде паспорта квартиры с характеристикой жилых,
подсобных помещений и оборудования прилагается к договору, а также об
обязанностях, правах и ответственности сторон по договору.
Наличие Типового договора не препятствует сторонам конкретизировать
отдельные его положения, касающиеся их прав, обязанностей и ответс-
твенности по договору. Однако условия, которые ограничивают или ка-
ким-либо иным образом ущемляют права нанимателя и членов его семьи, по
сравнению с условиями, предусмотренными законодательством, являются
недействительными. Если, например, в договоре найма будет оговорен
срок его действия, возможность пользования жилым помещением без права
нанимателя на вселение в него других лиц, раздела, обмена и т. п., эти
условия, как ограничивающие права нанимателя, являются недействитель-
ными и при возникновении спора во внимание не принимаются.
В пользование нанимателя в домах государственного и общественного жи-
лищного фонда может быть передано не всякое помещение, а лишь такое,
которое прямо предназначено для проживания в нем, и отвечает необходи-
мым санитарным и техническим требованиям. Поэтому, согласно ч. I ст.
63 Жилищного кодекса, предметом договора найма является отдельная
квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной
или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. В связи с
этим не могут являться предметом договора помещения, предназначенные
для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.
При заключении договора на одну или несколько комнат в общей квартире
кухня, ванная, туалет, кладовая и другие подсобные помещения остаются
в общем пользовании с нанимателями других комнат той же квартиры. По-
рядок пользования такими помещениями устанавливается по взаимному сог-
ласию всех проживающих в квартире лиц, а в случае недостижения согла-
сия или нарушения уже установленного порядка пользования споры об этом
рассматриваются судом.
Законодательством установлено несколько случаев, при наличии которых
исключается заключение договора найма. Не могут быть самостоятельным
предметом договора:
а) жилое помещение, хотя и является изолированным, но размером меньше
установленного для предоставления одному человеку. Размер предоставля-
емого жилого помещения, как уже отмечалось, не может превышать 13,65
кв. м. на одного человека, но и не должен быть меньше уровня средней
обеспеченности граждан жильем в данном населенном пункте. При освобож-
дении, например, изолированной комнаты жилой площадью 8,5 кв. м., на-
ходящейся в общей квартире в г. Днепропетровске, она не может являться
предметом самостоятельного договора найма, поскольку в этом городе
уровень средней обеспеченности жилой площадью определен 9 кв. м. Такое
освободившееся помещение подлежит передаче другим проживающим в квар-
тире нанимателям.
б) поскольку предметом договора может являться только изолированное
помещение, часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом,
как запроходная, так и проходная, независимо от их размера, также не
могут являться предметом самостоятельного договора найма;
в) не выступают в качестве самостоятельного предмета договора кухня,
коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются не-
отъемлемой принадлежностью жилого помещения.
По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязует-
ся обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой
территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить
бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремон-
те жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанима-
телю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом догово-
ра найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты
по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его
технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период.
Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями,
своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей;
не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца вносить квартир-
ную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и поряд-
ке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройс-
тва или установки дополнительного оборудования без соответствующего
разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходо-
вать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевре-
менно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных поме-
щений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанима-
теля, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное
время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работни-
ков ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квар-
тиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения
и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от
повреждения элементов жилого дома.
Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в част-
ности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возло-
женных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на вре-
мя капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселе-
ния из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном по-
рядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен,
сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем,
требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его
обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры.
За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны
обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, ко-
торая устанавливается уголовным, административным, иным законодатель-
ством Украины.
- Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого поме-
щения по договору найма на членов его семьи?
Да, распространяются. В соответствии со ст. 64 Жилищного кодекса, чле-
ны семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с
нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из дого-
вора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимате-
лем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из
указанного договора.
К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и роди-
тели. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если
они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее
хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники, но и не
состоящие с нанимателем в родстве лица (это фактические супруги, лица,
брак с которыми признан недействительным, опекуны, попечители, ижди-
венцы и др.), но обязательным условием для признания их членами семьи
помимо совместного проживания является ведение с нанимателем общего
хозяйства.
Приобретенные права и обязанности, вытекающие из договора найма, члены
семьи нанимателя продолжают осуществлять и в случае, если они переста-
ли быть членами его семьи (при расторжении брака, вступлении в брак
одного из членов семьи и т. п.) при условии, что они продолжают прожи-
вать в занимаемом жилом помещении.
При прекращении договора найма жилого помещения по установленным зако-
ном основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязан-
ности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи.
Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с
улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за
членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освобо-
дить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанима-
телем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставлен-
ном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свиде-
тельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое по-
мещение.
- Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение
других лиц и каковы условия реализации этого права?
Как свидетельствует судебная практика, наибольшее количество жилищных
споров возникает именно в связи со вселением в занимаемое нанимателем
и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обя-
занностей, вытекающих из договора.
Наниматель вправе, согласно ст. 65 Жилищного кодекса, вселить в зани-
маемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также
других лиц при наличии двух условий: соблюдения установленного порядка
вселения и получения письменного согласия всех проживающих совместно с
ним членов семьи.
При этом под вселением в установленном законом порядке понимается, как
правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о пропис-
ке. Только в том случае, когда в прописке было отказано необоснованно,
суд может не принять во внимание ее отсутствие и признать право на
жилье вселившегося лица. Правилами же прописки возможность прописки
обусловлена размером жилой площади, приходящейся на каждого проживаю-
щего в квартире, и допускается, если при вселении еще одного лица та-
кой размер не окажется меньше нормы.
Без учета размера жилой площади прописка может быть осуществлена толь-
ко указанными в правилах лицами. К их числу относятся:
а) супруг - на жилую площадь другого супруга;
б) несовершеннолетние дети и подопечные - на жилую площадь родите-
лей и опекунов;
в) совершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовер-
шеннолетних детей, но не состоящие в браке - на жилую площадь ро-
дителей;
г) родители - на жилую площадь детей;
