пользование предоставленным жилым помещением в домах государственного
и общественного жилищного фонда, заключенный на основании выданного
ордера договор найма между нанимателем и наймодателем не свидетельст-
вуют о том, что этот договор раз и навсегда остается неизменным. Со
временем между нанимателем и членами семьи, проживающими вместе с ним,
изменяется характер семейных отношений, возникают другие обстоятельст-
ва, в соответствии с которыми договор уже перестает отвечать его пер-
воначальному содержанию, возникает необходимость в его изменении.
Общим правилом при изменении договора найма является взаимное согласие
нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законодательством
не исключается возможность и иного решения этого вопроса. Такие случаи
предусмотрены ст. 104-107 Жилищного кодекса, но могут быть уста-
новлены и дополнительно.
Достигнутое соглашение между сторонами договора по поводу его измене-
ния само по себе еще никаких правовых последствий не порождает. Оно
приобретает юридическую силу только тогда, когда достигнутая догово-
ренность нашла свое официальное закрепление в решении того органа, ко-
торый осуществляет управление жильем.
Возникающие при разрешении вопросов об изменении договора найма споры
разрешаются в судебном порядке.
- В каких случаях изменение договора найма может происходить по
требованию члена семьи нанимателя?
Право члена семьи нанимателя на изменение договора найма вытекает из
закрепленного в ст. 64 Жилищного кодекса равенства прав и обязанностей
всех членов семьи, проживающих в данном жилом помещении.
Обстоятельства, в силу которых возникает необходимость в изменении до-
говора по требованию члена семьи нанимателя, в законодательном порядке
не установлены и могут быть самыми различными. Наиболее часто они воз-
никают при прекращении супружеских отношений и расторжении брака, вы-
делении совершеннолетних детей и др.
Условиями, при которых допускается изменение договора являются: согла-
сие нанимателя, остальных членов его семьи и наймодателя; соответствие
размера жилой площади, приходящейся на долю нанимателя или члена его
семьи, размеру помещения, на которое заключается отдельный договор
найма; соответствие этого жилого помещения требованиям ст. 63 Жилищно-
го кодекса о предмете договора найма жилого помещения (об этом речь
шла выше).
Размер приходящейся на каждого члена семьи доли жилой площади опреде-
ляется путем деления общей жилой (но не общей полезной) площади на ко-
личество членов семьи, постоянно проживающих в квартире, в том числе и
несовершеннолетних детей.
Не исключена возможность выделения одного из членов семьи в самостоя-
тельные наниматели и в случаях, если размер приходящегося на долю каж-
дого члена семьи жилья не в полной мере соответствует размеру жилого
помещения, которое выделяется для заключения отдельного договора най-
ма. При этом возможно выделение по требованию члена семьи жилого поме-
щения размером меньше приходящейся на его долю жилой площади. Но раз-
дел не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудше-
нию жилищных условий и повлечет необходимость постановки на учет как
нуждающегося в улучшении жилищных условий члена семьи, потребовавшего
изменения договора, так и остальных членов семьи.
Иногда жилищные органы или члены семьи нанимателя, возражающие против
изменения договора найма, ссылаются на то, что данное помещение пред-
назначено для проживания одной семьи. Такие возражения могут быть
признаны обоснованными, но не исключают возможности изменения договора
найма такой квартиры вообще. Суд может отказать в разделе жилых поме-
щений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требо-
вания, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких дого-
воров найма. Недопустимо, например, разделение малометражных квартир,
в которых совмещены санузлы и ванные, либо если вследствие раздела бу-
дут создаваться неудобства в пользовании как жилыми, так и подсобными
помещениями.
При разделе квартиры практическое значение имеет применение содержаще-
гося в ч. 2 ст. 50 Жилищного кодекса положения о недопустимости засе-
ления одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме суп-
ругов. Поскольку данный запрет относится только к случаям предоставле-
ния жилья. он не может быть использован как основание для отказа в его
разделе.
Раздел жилья не ставится в зависимость от наличия самостоятельного ис-
точника средств к существованию и способности лица, настаивающего на
разделе, нести расходы по квартплате и коммунальным услугам и т. п.
Отказ нанимателя и остальных членов семьи дать согласие на разделение
жилой площади и заключение отдельных договоров найма может быть оспо-
рен заинтересованным лицом в суде (см. приложение N5). В таком же по-
рядке оспаривается и отказ наймодателя в оформлении изменения догово-
ра, если между нанимателем и членами его семьи есть соглашение об
этом.
- Каков порядок изменения договора найма, если нанимателем по до-
говору хочет стать другой член семьи?
Причины, в силу которых вместо прежнего нанимателя стороной в договоре
хочет стать другой член семьи, могут быть различными, но наиболее час-
то они обусловлены преклонным возрастом или состоянием здоровья нани-
мателя и его желанием передать обязанности по содержанию и оплате
жилья проживающему вместе с ним члену семьи. Причиной может быть также
и смерть нанимателя или утрата им права на жилое помещение из-за выбы-
тия в добровольном порядке или выселения по предусмотренным законом
основаниям.
Право требовать изменения договора в этих случаях имеет любой из чле-
нов семьи нанимателя, оставшийся проживать в квартире, в том числе и
несовершеннолетний в лице его законного представителя. Если таких лиц
несколько, вопрос о том, с кем из них может быть заключен договор най-
ма, решается по их взаимному согласию. При отказе всех оставшихся про-
живать в квартире членов семьи нанимателя от заключения договора, най-
модатель вправе предъявить требование его заключения к любому из со-
вершеннолетних членов семьи.
Отказ наймодателя признать нанимателем другого члена семьи может быть
оспорен в судебном порядке.
- Имеет ли право наниматель расторгнуть договор найма вообще?
Поскольку договор найма жилого помещения в домах государственного и
общественного жилищного фонда заключается исключительно в интересах
нанимателя, он вправе, в соответствии с ч. 1 ст. 107 Жилищного кодек-
са, в любое время отказаться от этого договора, расторгнуть его.
Единственное, что требуется в этом случае от нанимателя - поста-
вить в известность наймодателя, рассчитаться по оплате за жилье и
сдать его в надлежащем состоянии.
Вместе с тем, принимая во внимание, что жилье предоставляется для про-
живания не только нанимателю, но и членам его семьи, в одностороннем
порядке наниматель может расторгнуть договор лишь с согласия всех чле-
нов семьи, совместно с ним проживающих.
Данное правило распространяется на все виды жилых помещений, в том
числе и на служебное жилье.
Если из квартиры выбывает не вся семья, договор найма не расторгается,
поскольку он сохраняет силу в отношении членов семьи, оставшихся про-
живать в квартире. Выбывший член семьи (им может быть и наниматель)
просто утрачивает право пользования этим жилым помещением. Договор,
соответственно, переоформляется на кого-либо из оставшихся членов
семьи.
- Допускается ли расторжение договора найма по требованию наймо-
дателя?
Да, допускается. Но, в отличие от нанимателя, наймодатель в односто-
роннем порядке может требовать расторжения договора только в случаях,
прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке (ст. 108 Жи-
лищного кодекса), что является существенной гарантией права граждан на
жилье. Исключение составляет расторжение договора на жилое помещение в
доме, грозящем обвалом, что продиктовано соображениями принятия неза-
медлительных мер с целью предотвращения опасности для жизни самих на-
нимателей. Однако и в этом случае расторжение производится с санкции
прокурора.
Перечень оснований, в силу которых по требованию наймодателя допуска-
ется расторжение договора в судебном порядке, носит ограниченный ха-
рактер, обусловлен либо вескими общественными интересами, либо грубым
нарушением нанимателем и членами его семьи своих обязанностей по дого-
вору.
- Как в законодательстве регулируется вопрос о выселении из жилых
помещений?
Вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений, регулиру-
ются ст. 109-117 Жилищного кодекса.
Выселение из жилых помещений чаще всего бывает связано с расторжением
договора найма этих помещений, является его следствием. Однако, оно
допускается и в иных, не связанных с расторжением договора, случаях.
Так, выселение, согласно ч. 2 ст. 109 ЖК лиц, самоуправно занявших жи-
лое помещение, связано с отсутствием у этих лиц каких-либо оснований
для занятия жилой площади. Закон допускает также выселение из жилых
помещений и в случае признания ордера недействительным (ст. 117 ЖК).
Кроме того, лицо может быть выселено из жилого помещения и в случае
признания договора найма недействительным, если вселение вопреки зако-
ну было произведено без выдачи ордера.
В качестве общего правила для выселения установлен судебный порядок.
Как исключение из общего правила, закон допускает выселение в адми-
нистративном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно заняв-
ших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.
Законодательно определен и порядок выселения. При отказе указанных вы-
ше лиц добровольно освободить жилое помещение, дело о выселении в ад-
министративном порядке возбуждается по заявлению жилищного органа,
предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находится жи-
лое помещение, дом.
Подать заявление может и гражданин в случаях самоуправного занятия его
жилого помещения. По любому из оснований вправе возбудить дело по
собственной инициативе и прокурор.
Заявление подается районному или городскому прокурору, который обязан
рассмотреть дело в течение 15 дней со дня принятия заявления. По окон-
чании изучения материалов дела, прокурор выносит постановление о даче
санкции на выселение либо об отказе в ней. Приводится оно в исполнение
по истечение 7 дней со дня вручения гражданам, подлежащим выселению, а
в случаях, не терпящих отлагательств, - немедленно судебным испол-
нителем при содействии органов милиции.
Расходы, связанные с выселением лиц, самоуправно занявших жилое поме-
щение, возмещаются этими лицами, а при выселении граждан из домов,
грозящих обвалом - местными органами исполнительной власти или же
предприятиями, организациями, в ведении которых находится дом.
Самоуправно занявшими жилое помещение считаются лица, которые всели-
лись в это помещение самовольно, без каких-либо оснований или даже
вопреки запрещению о вселении. Поскольку единственным основанием для
вселения на жилую площадь является ордер, то заселение без ордера, да-
же если и было решение о его предоставлении, также считается самоуп-
равным. Длительность проживания в самоуправно занятом помещении в дан-
ном случае какого-либо значения не имеет.
Выселение граждан из жилых помещений может производиться с предостав-
лением им другого благоустроенного помещения, просто другого (не обя-
зательно благоустроенного) помещения, и, наконец, без предоставления
какого-либо жилья. Рассмотрим каждый из этих случаев.
- В каких случаях выселение граждан происходит с предоставлением
им другого благоустроенного помещения?
Основания для выселения из жилых помещений в домах государственного и
общественного жилищного фонда в связи с расторжением договора найма,
когда выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жи-
лое помещение, перечислены в ч. I ст. 110 Жилищного кодекса.
Первым из оснований для выселения является снос дома, в котором нахо-
дится жилое помещение. Снос дома может иметь место в связи с изъятием
