наиболее удачный пример приватизации одного из крупнейших предприятий в
восточноевропейской стране.
Основанная в прошлом веке и национализированная в 1945 г. компания
"Шкода" выпускала вплоть до 1990 г. практически 100% всех легковых
автомобилей в Чехословакии - приблизительно 200 000 машин в год. В 1990 г.
предприятие "Шкода" одним из первых в Восточной Европе заключило соглашение
с крупной транснациональной фирмой - германским производителем автомобилей
фирмой "Фольксваген АГ" (ФВ). Это соглашение стало основой постепенного
превращения "Шкоды" в собственность "ФВ".
До 1990 г. автомобильная промышленность Чехословакии работала в
неконкурентной среде и не могла идти в ногу с техническим прогрессом,
характерным для мировой автомобильной промышленности. Отсутствие инноваций
обусловило выпуск устаревших моделей и низкую производительность труда. В
1989 г. "Шкода" начала поиск потенциальных западных партнеров или владельцев
и провела переговоры с такими фирмами, как "Фольксваген", "Пежо-Ситроен",
"Рено" и "Фиат", а также с другими производителями автомобилей. Официальные
предложения поступили от восьми фирм.
В августе 1990 г. правительство Чехословакии объявило о том, что оно
рассматривает предложения двух фирм, готовых гарантировать либо
независимость "Шкоды", либо дальнейший выпуск автомобилей под маркой "Шкода"
после 1995 г. Одно предложение поступило от "ФВ", второе было совместным
предложением фирм "Рено" и "Вольво". Предложенные фирмой "ФВ" покупная цена
"Шкоды" и десятилетний план инвестиций на общую сумму в 6,5 млрд. долларов
определили выбор "Фольксвагена" в качестве стратегического покупателя
"Шкоды".
"ФВ" согласился заплатить 500 млн. немецких марок (340 млн. долларов США)
за приобретение 31% капитала "Шкоды", что после дополнительного вливания по
350 млн немецких марок в 1993 и 1995 гг. увеличилось до 70%. Кроме того,
"ФВ" согласился выплатить правительству Чехословакии в рамках трех траншей
еще 200 млн немецких марок и таким образом оплатить часть принадлежавших ему
акций. В дополнение к этому "ФВ" обязался повысить объем выпуска легковых
автомобилей "Шкода" с 200 000 до 450 000 к 2000 г. и осуществлять управление
"Шкодой" как отдельной компанией, входящей в группу автомобильных
производителей "Фольксваген": "ФВ", "Ауди", "СЕАТ" и "Шкоду".
Доля государства в размере 30% будет со временем продана в виде
неголосующих акций либо через систему купонов, либо в рамках первоначального
предложения акций (ИПО). Правительство обязалось управлять государственными
акциями (сначала составлявшими контрольный пакет, но затем превратившимися в
неконтрольный пакет) как инвестициями и воздерживаться от вмешательства в
управление компанией. Для этой цели была создана холдинговая компания
"Приско", подотчетная Национальному фонду имущества.
В 1993 г. "ФВ", в рамках общей стратегии сокращения издержек и чрезмерных
инвестиций в Германии и за рубежом, предпринял меры по сокращению своих
инвестиционных планов в отношении "Шкоды". "ФВ" объявил о том, что
предполагаемый объем инвестиций в "Шкоду" до конца текущего десятилетия
будет сокращен в два раза, т.е. с 8,2 млрд. до 3,7 млрд. немецких марок.
Запланированное расширение производства подлежит сокращению с 450 000 до
300 000 автомобилей. После продолжительных переговоров между правительством
и фирмой "Фольксваген" правительство согласилось на это и разрешило фирме
увеличить долю своего участия в "Шкоде" до 60% (в декабре 1994 г.). Год
спустя "ФВ" довел долю своего участия до 70%. Это позволило поднять
автомобильную промышленность Чехии на мировой уровень и снять социальную
напряженность в стране.
Подводя итог вышеизложенному, отметим, что за счет приватизации как
одного из наиболее часто используемых методов управления государственной
собственностью правительства различных стран получают довольно крупные
поступления в бюджет и одновременно снимают с себя бремя обслуживания и
управления монстрами индустрии своих стран. Финансовые потоки, связанные с
приватизацией в различных странах проиллюстрированы в табл. 2.1.
Таблица 2.1
Сводная таблица финансовых потоков, связанных с приватизацией (в млрд.
долл. США)
Страна
Бюджетный дефицит в 1995 г. (в процентах к ВВП)
Доходы от приватизации (1985-1995 гг.)
Совокупные поступления от приватизации как процент к среднему годовому
ВВП
Доходы от приватизации в 1996-1998 гг. Цели правительства
Великобритания
6,0
96,7 (с 1979 г.)
11,9 (1979-1991 гг.)
Нет данных
Франция
5,3
34,1
1,5 (1989-1992 гг.)
11,0
Италия
7,4
17,0
1,4 (1983-1991 гг.)
53,2
Канада
4,0
7,6
0,6 (1984-1990 гг.)
Нет данных
Испания
5,9
8,3
0,5 (1986-1990 гг.)
16,2
Португалия
5,2
5,3
4,3 (1989-1991 гг.)
16,3
Аргентина
0,4
18,2 (с 1988 г.)
9,0 (1990-1994 гг.)
2,5 (1996)
Чили
-1,6
2,8 (с 1974 г.)
Нет данных
0,5 (1996)
Новая Зеландия
-0,1
9,0
14,1 (1987-1991 гг.)
1,4 (1996) 2.2. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ВЕДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ КАДАСТРОВ
В настоящее время ни у кого не вызывает сомнения необходимость в рыночной
оценке активов. Потребителями этой информации являются практически все
участники экономических отношений, включая предприятия и организации
различных форм собственности, государственные учреждения и физические лица.
Вопросы налогообложения, страхования, кредитования, защиты прав потребителей
должны решаться только на основе сложившихся на текущий момент экономических
условий.
Хорошо понимая важность проблем оценки активов, исполнительная и
законодательная власти России принимают решения, направленные на
формирование системы оценки на федеральном уровне, разработку и
стандартизацию методологической базы оценки, подготовку специалистов в
области оценки и управления активами.
При этом в качестве основы для законодательных, теоретических и
практических разработок используется соответствующий опыт развитых стран с
нормально функционирующим рынком недвижимости. Однако практический опыт
последних лет по переносу в российскую практику системы, хорошо работающей в
той или иной стране, показывает, что в силу особенностей и традиций в наших
условиях такие системы или не приживаются или не дают ожидаемого результата.
Вот почему сегодня настал момент проанализировать зарубежный и
исторический опыт особенностей развития оценки недвижимости в России и
наметить основные ориентиры будущего развития данной отрасли экономики с
учетом национальных особенностей России.
Исторический опыт разработки кадастров в странах Западной Европы
Система оценки недвижимости для целей налогообложения в том виде, в каком
ее застала Первая мировая война, складывалась в России под непосредственным
влиянием работ, проведенных в странах западной Европы в 18-19 веках.
Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения
оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и
исторические корни.
Поводом для создания системы налогообложения недвижимости в большинстве
стран послужила неравномерность распределения налогов при переходе от
подушного налогообложения к подоходному. В основе таких систем, называемых
кадастром, лежали оценки, основанные либо на стоимости, либо на доходности
недвижимости.
Упоминания о первых подобных оценках относятся к 18 веку - оценка в
Миланском герцогстве (1718-1759 гг.) и в Тироле (1771-1784 гг.). Причем
следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в 18 веке,
сохранились в основных чертах и в 19 веке, когда кадастровые работы приняли
массовый характер. Наиболее известны по своим описаниям и результатам
кадастры Франции, Австрии, Саксонии, Вюртемберга и Пруссии.
Кратко рассмотрим кадастры этих стран.
Кадастр Франции
Он начинает свою историю в 1790 году, когда Национальное собрание издало
закон о налоге на недвижимое имущество, который основывался на чистом доходе
от земли и построек.
При оценке земли под доходом понималась арендная плата, определяемая в
зависимости от урожайности и издержек производства сельскохозяйственной
продукции. Для разработки кадастра все земли были разделены на отдельные
участки - парцеллы (parctlles), отличающиеся видом выращиваемой культуры или
правом собственности. При описании каждого участка, в ходе которого
необходимо было точно измерить и зафиксировать его размеры и местоположение,
специальная комиссия приступала к оценке. Сущность оценки заключалась в том,
что определялся чистый доход участка с последующей проверкой полученного
результата данными о величинах существующих арендных плат и продаж, а
непосредственными исполнителями являлись общественные комиссии, состоящие из
представителей общин, владеющих разными типами недвижимости.
Вследствие большого количества необходимой информации, отсутствия
достаточного количества специалистов по проведению подобных работ, создание
кадастра во Франции продолжалось почти 50 лет. За это время потеряли свою
актуальность и потребовали пересмотра результаты, полученные в начале
работы. Поэтому в 1850 году был принят закон о пересмотре результатов,
полученных более 30 лет назад. Полностью эта работа была окончена в 1854
году, который считается годом окончания всех оценочных работ.
К одной из главных причин столь долгого выполнения кадастра следует
отнести отсутствие правительственного финансирования оценочных работ и
отсутствие четкой идеологии и плана реализации системы оценки для
налогообложения недвижимости. Если первоначально предполагалось определять
средние урожайности участков в данной местности, то затем верх получило
мнение о необходимости оценки земли каждого индивидуального владельца и даже
его отдельных парцелл. Именно это привело к неоправданному возрастанию
объема работы и породило злоупотребления и неравномерность обложения
налогом.
Для городской недвижимости были выполнены оценочные работы только в
нескольких городах разных департаментов. Полученную величину дохода делили
на число жителей и получали среднюю величину доходности на одного жителя.
Для оценки в остальных городах полученные среднедушевые величины доходности
умножали на количество жителей и получали доходность всего городского
недвижимого имущества. Прибавляя доходность городской недвижимости к
доходности земли получали общую доходность всей недвижимости департамента.
Кадастр Австрии
В отличие от парцеллярного французского кадастр Австрии по типу относился
к реальному, потому что в его основе лежала продажная цена. Разница между
ними была в ударении - во французском кадастре определялась доходность одной
парцеллы и полученный результат проверялся данными о ценах продажи, а в
австрийском кадастре находилась цена продажи, но при этом учитывалась и
доходность земли, определяемая путем оценки специальными комиссиями.
Начало работ по созданию кадастра относится к 1817 году, когда был издан
закон о "постоянном кадастре", предполагающий подробную триангуляционную
съемку и оценку всех видов недвижимого имущества. Руководство всеми работами
возложили на Комиссию при министерстве финансов. В 1825 году была издана
инструкция, определявшая порядок действий вертикальной структуры
представителей комиссии на местах. Нижним звеном структуры являлись
комиссары, в задачу которых входил сбор сведений о способах ведения
