тесь немедленно, как бы вам ни было это удобно. Возьмите адрес и езжайте
своим ходом. Но никогда - в одиночку.
Шестое. Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожи-
лые, больные и т. п., проживающие в своих квартирах одни, помните, что
рано или поздно они попадут в поле зрения преступников, поэтому делайте
соответствующие выводы.
Седьмое. При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньга-
ми, а своим расчетным счетом в сберкассе или банке. Если расчет идет на-
личными, то позаботьтесь о надежной подстраховке.
Восьмое. Хорошо бы справиться о полномочиях нотариуса, к которому вы
обратились за услугами.
Девятое. Проверьте, указаны ли сроки выписки в нотариальном договоре
купли-продажи. Не отдавайте никому в руки до самого последнего момента
завершения сделки оригиналы приватизационных документов, а также - без
надлежащего оформления - деньги.
Десятое. Также следует поинтересоваться, оплачены ли продавцом комму-
нальные платежи и телефон. При этом вы можете потребовать, чтобы вам
предоставили возможность посещать паспортные службы и другие официальные
учреждения вместе с продавцом и представителям агентства. В случае отка-
за стоит обратиться в другую фирму.
Одиннадцатое. Если вас все устроило, желательно внести залог как га-
рантию того, что эта квартира будет продана именно вам. Сумма залога
обычно составляет 10 процентов от стоимости квартиры.
Двенадцатое. Подписывая договоры, убедитесь, что ваши требования чет-
ко изложены. Не забывайте, что после подписания документов ничего изме-
нить уже нельзя, поэтому внимательно изучите те разделы, где говорится о
ваших обязанностях.
Тринадцатое. В надежном агентстве вам предоставят возможность страхо-
вания титула, то есть страхования от событий, произошедших в прошлом,
последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется
страхованием сделки купли-продажи. Данная процедура позволит вам рассчи-
тывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора
купли-продажи судом.
Четырнадцатое. Не продавайте квартиру в рассрочку. Даже если ваш
партнер честен, жизнь есть жизнь: как и с каждым из нас, с ним может
случиться все, что угодно; неожиданно могут измениться и его финансовые
обстоятельства.
Пятнадцатое. И последнее. Будьте хитрыми, но не перехитрите сами се-
бя.
Покупка квартиры в кредит
Весь мир уже десятилетия живет в кредит, покупает в кредит, берет
кредиты, отдает их, опять берет и не испытывает никакого страха перед
подобной системой. Не пугают проценты, под которые выдается кредит, так
как свободные средства всегда можно пустить в оборот, что и позволяет с
лихвой отдать потом проценты. Была бы только возможность получить этот
кредит и гарантии его выплаты.
Накопленный опыт работы на рынке недвижимости позволил некоторым сто-
личным агентствам недвижимости разработать очень гибкую систему продажи
квартир в кредит. Кроме агентства недвижимости, в данной схеме принимают
участие банк, предоставляющий кредит, и финансовая компания-гарант, выс-
тупающая как поручитель этой сделки.
Но начнем с того, что со стартовым капиталом меньше 20 тысяч долларов
квартиру вы не купите даже в рассрочку. Не обольщайтесь почерпнутыми из
газет сведениями. Сезонные колебания в стоимости квартир процентов на
10, снижение стоимости плохих квартир, тенденции медленного роста цен на
хорошие - все это происходит на фоне изначально безумных цен. Легче ли
вам от того, что квартира в центре вместо 100 тысяч долларов будет сто-
ить 90 тысяч? Так что, все эти колебания и снижения только и помогут но-
воиспеченному хозяину выкроить деньги на скромное новоселье. Кроме того,
не забывайте - суть рассрочки в том, что, постепенно внося деньги на
протяжении нескольких лет, на круг вы платите за квартиру больше, чем
она обошлась бы, купи вы ее сразу. То есть вопрос, а не накопить ли всю
необходимую сумму самому, будет терзать светлые умы. Например, квартира
за 60 тысяч долларов, купленная в рассрочку, в итоге обойдется вам около
70-80 тысяч долларов (у каждой фирмы свои условия). При условии, что вы
будете платить деньги исправно каждый месяц, не налетите на какой-нибудь
штраф и, тем более, не лишитесь квартиры из-за несвоевременных выплат.
Видимо, рыночная цена вашей квартиры в то время, через два года, будет
больше, но поручиться за это никто не сможет. Зато, накапливая деньги,
вы остаетесь сами себе хозяином, не связанным никакими обязательствами.
Как накопите, так и купите. В любом случае, помните - риэлторские фирмы,
которые торгуют квартирами в рассрочку, обязаны иметь лицензию прави-
тельства Москвы на проведение операций с недвижимостью, самые щепетиль-
ные норовят указать ее номер в любом рекламном объявлении как знак ка-
чества и законопослушания. Кроме того, все серьезные фирмы состоят или в
Российской гильдии, или в Московской ассоциации риэлтеров. У Московской
ассоциации, например, есть даже "телефон доверия" для тех, кто решил
воспользоваться услугами риэлтеров. Но навести справки, числится ли сре-
ди их коллег такая-то фирма, нелишне.
Крупные риэлторские фирмы освоили рассрочку только в 1994 году. Имен-
но тогда один из крупнейших столичных банков предложил стройную систему
рассрочки. Все солидные фирмы предпочитают работать именно по этой сис-
теме. Поэтому разница может быть в начальной цене квартиры и в комисси-
онных, которые берет себе фирма за предпродажную готовность квартиры,
юридическую проверку ее "чистоты" и за указание верного пути к рассроч-
ке.
В Москве при покупке квартиры можно получить рассрочку от 1 месяца до
10 лет. Квартиру для покупки вы можете приглядеть сами или воспользо-
ваться банком данных той риэлторской фирмы, куда вы обратились. Напри-
мер, вы решили купить в кредит квартиру стоимостью, допустим, 30 тысяч
долларов. Вы заключаете с агентством договор-поручение на поиск кварти-
ры. За эту услугу при заключении договора платите 2% от стоимости квар-
тиры, в нашем случае 600 долларов. Фирма подбирает для вас жилплощадь.
Это занимает от 3 дней до 1,5 месяцев, в зависимости от сложности зака-
за. Только учтите, что на квартиру в хрущобе или старом сталинском доме
рассрочку больше, чем на два года, вам не получить. На квартиру в старом
доме, где только что был капремонт, рассрочку дадут максимум на 5 лет.
Получить рассрочку на квартиры в Подмосковье гораздо сложнее, хотя на
рынке есть фирмы, прелагающие в рассрочку коттеджи.
В сделке участвуют: вы как будущий владелец, риэлторская фирма как
продавец, некое юридическое лицо как покупатель и собственник вашей
квартиры до того момента, пока вы не выплатите всю стоимость квартиры и
проценты по кредиту.
Первая операция - заключение договора аренды с правом выкупа Заключа-
ется в день внесения вами первоначального взноса - обычно 30% - при
рассрочке в пять лет, и 60% - при рассрочке в десять лет. Сделав первый
взнос, вы вселяетесь в квартиру. В арендуемой квартире можно жить и без
прописки. Договор аренды заключается не с тем человеком, которому квар-
тира принадлежала раньше, а с дочерней фирмой банка, который дает в кре-
дит недостающую для покупки квартиры сумму. То есть квартира сразу куп-
лена, но пока еще не вами. Фирма нужна для того, чтобы было на кого
оформить квартиру на срок рассрочки.
Вторая операция - заключение кредитного договора То есть оформление
на ваше имя банковского кредита. После этого в вашей жизни появится од-
на, но пламенная страсть - каждый месяц в означенное время вносить опре-
деленные суммы в долларах в кассу. Обычно банки предлагают две формы
кредита - под залог или в рассрочку. Сущность их практически одинакова,
только в первом случае вы являетесь собственником имущества, а во втором
получаете деньги на его покупку. Деньги при этом выдаются банками под
солидное обеспечение - под недвижимость и некоторые ценные бумаги. Тща-
тельно изучается целевое направление кредита (не противоречит ли оно
российскому законодательству) и его целесообразность. А благонадежность
самого клиента проверяет служба экономической безопасности банка.
Предположим, вы оформляете кредит под залог недвижимого имущества
(залогом могут служить приватизированные квартиры, дома, дачи и сами зе-
мельные участки. Можно закладывать и приватизированные гаражи, только
дорогие, поскольку банк выдает ссуду под имущество стоимостью не менее
25 тысяч долларов). Специалисты, как правило, дочерней фирмы банка, оце-
нивают залоговую стоимость имущества, оформляют поручительство на выдачу
кредита, на основании которого банк выдает ссуду в размере 60-70 процен-
тов от стоимости квартиры. В установленный срок (6 и 12 месяцев) вам
придется вернуть и ссуду, и проценты по кредиту (23-25 процентов). При
покупке в рассрочку стартовый капитал - 5 тысяч долларов - вы вносите в
банк, получаете квартиру, купленную дочерней фирмой, и живете в ней, ре-
гулярно выплачивая проценты по ссуде, а через год возвращаете кредит.
Случается, что клиент не в состоянии вернуть всю сумму кредита вовремя.
В таком случае банк может продлевать сроки договора. Если же с клиентом
не достигнуто взаимопонимания, дочерняя фирма в пятидневный срок реали-
зует его имущество.
Аккуратное внесение денег станет третьей, самой длительной по времени
операцией. Всю невыплаченную вами сумму вы должны будете вносить ежеме-
сячно равными долями. Плюс проценты, которые вы должны банку за предос-
тавленный для выкупа квартиры кредит. Тут, чем больше срок вы выбрали,
тем меньше платить придется каждый месяц. Но именно поэтому при рассроч-
ке на 10 лет вам сразу нужно оплатить аж 60 процентов стоимости кварти-
ры. То есть тем, кто хочет платить помалу и долго, придется раскошелить-
ся с самого начала. Чудес, увы, не бывает. Хотя нет правил без исключе-
ний. Одна московская фирма предоставляет рассрочку на 15 лет под доволь-
но высокий процент, но зато держит самый низкий в Москве первоначальный
взнос - всего 20% от стоимости квартиры.
Всегда банковский процент начисляется на сумму остатка, то есть каж-
дый месяц ваша выплата уменьшается на крохотную величину. Там, где сроки
кредитования маленькие, например, три месяца, требуется только погашение
банковских процентов. Но сомнительно, имеет ли такая рассрочка хоть ка-
кой-нибудь смысл. Лучше уж купить квартиру сразу, собрав за три месяца
все деньги.
Но, чтобы уж до конца разложить по полочкам все цифры, вернемся к на-
шему примеру. Итак, с суммой 30 тыс. долларов вы обратились в агентство,
и риэлтеры нашли вам квартиру. Наступает сложный период ее тщательной
проверки: соблюдены ли требования закона "О приватизации жилищного фонда
в РФ", законно ли совершенные сделки по распоряжению квартирой, нет ли
прав третьих лиц на квартиру, не находится ли она под обязательствами
(залог, например).
Как только проверка закончена, и, если с данной квартирой все обстоит
благополучно, вас приглашают в банк, где вам открывают счет и вы оплачи-
ваете первый взнос в размере, допустим, 25% от стоимости квартиры, то
есть 7,5 тыс. долларов. В этот же день вы доплачиваете агентству за его
услуги еще 6% от стоимости квартиры, то есть 1800 долларов, и квартира
оформляется в собственность компании-гаранта или дочерней фирмы банка.
За то, что компания-гарант берет на себя всю ответственность за данную
сделку, вы платите ей 2 процента от суммы кредита, то есть 450 долларов.
Теперь вы можете въезжать в квартиру и отмечать новоселье. Банк пере-
водит оставшиеся 75 процентов на ваш счет, и с него деньги уходят про-
давцу квартиры. На сумму кредита вам начисляются 30 процентов годовых, и
вы вносите деньги на открытый вам в банке счет равными долями ежемесяч-
