ру.
Практикуется также продажа квартир по заниженной стоимости. Кому хо-
чется платить большой налог? Самое грустное при таких сделках то, что
покупатели, как правило, остаются ни с чем. "Продавцы" почти всегда под
каким-нибудь предлогом находят способ расторгнуть сделку, и даже если у
вас на руках имеется расписка о всей сумме, которую вы отдали за кварти-
ру, все равно вряд ли вы сумеете получить эти деньги в скором времени
назад. Суд, правда, обязывает это сделать, но... бывший хозяин говорит,
что потерял деньги или у него их украли. По нашим российским законам в
этом случае из заработка продавца будут ежемесячно высчитывать 30%. При-
киньте, в каком колене вернутся к вашим родственникам те миллионы, что
вы уплатили сейчас. Так что будьте бдительны и не верьте всевозможным
сладостным речам пусть даже внушающих доверие незнакомцев.
В последнее время участились случаи продажи квартир с так называемыми
поддельными адресами. В этом случае продается квартира, явно не пользую-
щаяся спросом. Но при осмотре покупателю показывают не эту квартиру, а
снятую на время по соседству, более престижную и комфортабельную. Для
того чтобы покупатель ничего не заподозрил, меняют даже таблички с номе-
рами домов, названиями улиц и номерами квартир. Когда же сделка соверша-
ется, новые хозяева неожиданно для себя выясняют, что им продали совсем
не то, что показывали. Поэтому прежде, чем подписывать договор и отда-
вать деньги, желательно проверить со специалистами все документы, не
фальшивые ли они, да и на адрес предлагаемой квартиры стоит обратить
внимание.
Вообще же, деньги лучше отдавать, только когда из квартиры выпишется
прежний ее владелец и физически освободит жилплощадь. Случается, что че-
ловек, продав квартиру, не выписывается из нее и не съезжает, хотя перед
продажей намеревался. Раздумал! Суд в таком случае, как правило, встает
на его сторону, руководствуясь неотъемлемым правом человека на жилье и
обязывает его выплачивать полученную и уже истраченную сумму в тече-
ние... Об этом мы уже говорили.
Но если вы полностью сведущи в покупке квартир и изучили все моменты
и нюансы, как не стать жертвой маклеров-мошенников, то самый легкий путь
купить квартиру подешевле - оставить за бортом посредников при оконча-
тельных расчетах. Правда, это не всегда удается и может быть чревато
неприятностями. Путь посложнее - искать квартиру без посредников. Напри-
мер, трехкомнатную квартиру в соседних домах можно купить и за 160000$,
и за 130000$. В последнем случае, естественно, без поддержки посредни-
ков. Для этого не ленитесь внимательно читать частные объявления. Прав-
да, в рекламной газете найти дешевую квартиру сложно - 90% объявлений
дают фирмы или частные посредники. При этом не забывайте: дешевая квар-
тира продается быстрее, чем выходит объявление в газете. Поэтому, чем
раньше позвоните по приглянувшемуся объявлению, тем больше вероятность
успеть. Можно, конечно, самому давать объявления о страстном желании
прикупить какую-нибудь жилплощадь. После этого остается только сидеть и
ждать, пока вам не принесут то, что вам хочется. Можно обклеить все
подъезды понравившегося вам района своими объявлениями. Как правило, это
дает очень неплохие результаты. На объявления реагируют те продавцы, ко-
торые газет, в принципе, никогда не читают.
А самое главное, не забывайте, что при покупке можно торговаться.
Сбить цену на две-три тысячи долларов всегда можно, если вы имеете дело
непосредственно с продавцом квартиры. Для этого обратите внимание хозяи-
на на все недостатки квартиры, а если таковых не имеется, то придумайте
их. Причем, сделать это стоит, даже если квартира вам определенно нра-
вится. Постарайтесь убедить хозяина, что он подсовывает вам товар "вто-
рой свежести" и под этим соусом сбивайте цену. И, наконец, самый ответс-
твенный момент - сакраментальная фраза "я покупаю эту квартиру". В этот
миг цена также может быть снижена за счет того, что вы пообещаете расп-
латиться немедленно. Завтра, например. И под этим предлогом постарайтесь
выторговать еще пару тысяч. Если вы уверены в "чистоте" квартиры, можете
оставить задаток. Он может колебаться от тысячи долларов до пятидесяти
тысяч, в зависимости от стоимости квартиры и от конкретной ситуации.
Когда продавец видит живые деньги, он с трудом может отказать вам в чем
бы то ни было. Но не стоит забывать о том, что всегда есть вероятность
влипнуть в какую-нибудь историю с этой квартирой. Желающих разживиться
за ваш счет более чем достаточно, а способов, как это сделать, еще боль-
ше. Ведь возможностей проверить квартиру и продавца самостоятельно у
вас, как правило, не так уж и много. Тут можно обратиться к риэлтеру.
Ему можно поручить проверку и оформление жилья. В результате вы получае-
те недорогую квартиру, которую отыскали сами, при этом со всеми возмож-
ными гарантиями. Если, конечно, у риэлтера не возникнет желания прибрать
вашу квартиру к рукам, предложив хозяину большую цену. А если войдете во
вкус, то на перепродаже квартир можно и заработать. При этом совсем нео-
бязательно быть профессиональным риэлтером. Был случай, когда маклеру
предложили двухкомнатную квартиру в неплохом месте города. Продавец ме-
сяц маялся, за 3800$ не мог продать. Маклер купил квартиру за 35000$
(продавец с радостью уступил), а квартира через две недели "ушла" за
40000$.
Помните про то, что в цене могут отличаться не только две похожие
квартиры. Можно перепродать одну и ту же квартиру. То есть покупаете де-
шевую, а продаете по цене чуть выше средней. На этой операции можно за-
работать несколько тысяч долларов, причем без особых усилий.
В дураках и продавец и покупатель
У "авторитетов" давно уже ушли в прошлое дешевые жульничества с на-
перстками, картами, ломкой денег и всякой другой мелкой дребеденью. Если
и занимается сегодня кто-нибудь подобными глупостями, то только от скуд-
ности собственной фантазии. На смену грошовым комбинаторам пришли изощ-
ренные мошенники, работающие изобретательно, вдохновенно и по-крупному.
И торговля недвижимостью сегодня для них - настоящий Клондайк.
Довольно часты случаи, когда обманутыми в результате куплипродажи
жилья становятся обе стороны: и продавец, и покупатель. Ни для кого не
секрет, что очень часто желающие купить квартиру обращаются к "черным"
маклерам, доверяя им больше, чем официальным фирмам. Объясняется все это
довольно просто: официальные фирмы берут большой процент от сделки, а
"черный" маклер, как правило, обещает за свою работу взять меньше. Одна-
ко обещать можно все.
Чаще всего посредник надувает продавца и покупателя, используя гене-
ральную доверенность. Причем довольно часто владельца квартиры вынуждают
поставить свою подпись путем насилия и шантажа. Подписывая этот доку-
мент, хозяин квартиры тем самым доверяет вести все операции со своей
недвижимостью постороннему лицу. Получив свободу действий, посредник на-
ходит покупателя, заключает с ним договор о купле-продаже, получает за
нее деньги и исчезает. Позже выясняется, что договор по каким-то причи-
нам составлен неправильно и является недействительным. Новый хозяин те-
ряет площадь, а ее законным владельцем становится уже известный посред-
ник. Поэтому, если при покупке квартиры вы имеете дело не с ее хозяином,
а всего лишь с доверенным лицом, не стоит испытывать судьбу. Лучше по-
дыскать что-нибудь понадежнее и без доверенных лиц.
В дураках продавец
Случаи, когда покупатель обманывает продавца, не столь многообразны.
Самое простое, что он может сделать, так это подсунуть "куклу" зазевав-
шемуся хозяину квартиры. Второй легкий способ мошенничества у нынешних
жуликов - полная подделка документов. Хотя они и неплохо защищены, но
сделать фальшивый нотариальный договор о купле-продаже дельцам ничего не
стоит. Говорят, что полный набор печатей на черном рынке можно купить за
1000 долларов. Третий, не менее распространенный способ надувательства:
неполный расчет. Всем известно, что по балансовой стоимости в документах
указывается одна цена, а реальная стоимость квартиры иногда в несколько
раз превышает ту, что указана в документе. На этом и стараются сыграть
наиболее ушлые покупатели, оплачивая только ту сумму, которая стоит в
договоре.
Некто Н. решил обменять свою квартиру с доплатой на меньшую. По сове-
ту коллег обратился к "известным риэлтерам". Правда, "риэлтеры" эти были
известны только дружкам Н. - документов Н. не проверял. Обговорили с
"риэлтерами" детали сделки, чуть поторговались, сошлись в цене и решили
обмыть договоренность. Сколько пили и что - Н. не помнит. Но очнулся он
уже в чужой квартире. Вернее, была-то она прежней, родной, в которой пь-
янка начиналась, но вот права на квартиру принадлежали уже его собутыль-
никам, переселенцам из Азербайджана. Пытался позже Н. отстоять свои пра-
ва на нее. Не сумел. Под всеми документами стояла его подпись.
Для того, чтобы обезопасить себя от нежелательных ситуаций, лучше
все-таки доверять проведение подобных операций с недвижимостью специа-
листам, а не случайным людям. Профессионалы, работающие в солидных фир-
мах, не только проверяют подлинность всех документов, но и несут в даль-
нейшем ответственность - как юридическую, так и финансовую - перед свои-
ми клиентами. Конечно, эти услуги оказываются не бесплатно, но зато иск-
лючается возможность оказаться без крыши над головой и без денег в кар-
мане.
Уже проработаны основные принципы ведения дел с недвижимостью, обес-
печивающие полную безопасность клиента. Возможно, на первое место следу-
ет поставить так называемое правило экслюзива, когда собственник недви-
жимого имущества предоставляет на какое-то время (от двух недель до ме-
сяца) исключительные права на свою квартиру риэлтору-посреднику. Исклю-
чительность ни в коем случае не означает выселения продавца на время
подготовки сделки или, допустим, вселения в эту квартиру маклерариэлте-
ра. На самом деле эксклюзивность не позволяет продавцу обратиться в нес-
колько фирм сразу - только и всего. За предоставление права исключитель-
ной продажи квартира заносится в каталог фирмы бесплатно. Фирма и клиент
заключают договор на определенный срок. Если за оговоренное время про-
давцу не находят устраивающего его покупателя, он имеет право либо снять
свою квартиру с торгов в данной фирме и обратиться в другую, либо прод-
лить срок действия договора. Опять бесплатно, это же не комиссионный ма-
газин, в котором вещь, не нашедшая нового хозяина, подлежит уценке. Ри-
элтеры получают вознаграждение в виде процента от суммы состоявшейся
сделки. Следовательно, им выгодно, чтобы сделка была удачной и надежной.
Работая с клиентами, солидные фирмы стараются объяснить им, что у них
есть выбор. Мелкие маклеры обещают провести сделку с нотариальным удос-
товерением договора купли-продажи и регистрацией его в установленном за-
коном порядке чуть ли не за сутки. Это нереально, хотя и возможно чисто
технически. Стремясь выиграть тысячу-другую долларов, люди рискуют поте-
рять всю сумму, да к тому же, извините, жизнь. Таких любителей рискнуть
ждет, как правило, только длительная нервотрепка, потеря времени, здо-
ровья, денег и судебные проволочки.
Самое главное, что должен выяснить клиент: будет ли кто-то, кроме не-
го и его персонального маклера, знать, когда, где, в какой форме и
сколько он получит денег? Ведь случаев, когда к гражданину, продавшему
квартиру, очень скоро приходят молодые крепкие рэкетиры и требуют поде-
литься прибылью, увы, множество.
Или другой денежный нюанс. Вся беда в том, что сделку нужно зарегист-
рировать в двух местах. Сначала - у нотариуса, а затем - в департаменте
