мероприятия включают:
* проведение специальных мероприятий - презентаций среди
институциональных инвесторов в России и за рубежом;
* взаимодействие со средствами массовой информации на регулярной основе.
Проведение специальных мероприятий - презентаций, приуроченных либо к
определенным событиям (размещение нового выпуска акций), либо к
маркетинговой политике общества в целом, является исключительно важным и
действенным инструментом повышения привлекательности пакетов акций в глазах
потенциальных инвесторов.
Для инвесторов также необходима подготовка информационного
(аналитического) обзора, соответствующего международным стандартам с целью
широкого распространения среди операторов фондового рынка, заинтересованных
российских и зарубежных финансовых и инвестиционных институтов.
Информационный обзор должен включать:
* общую информацию об акционерном обществе (история, месторасположение и
т. д.);
* характеристику производственной деятельности и производственного
потенциала (в том числе сравнение с конкурентами);
* структуру управления (в том числе информацию о высшем руководстве);
* структуру акционерного капитала;
* финансовую отчетность и анализ финансового положения;
* стратегию развития общества;
* стратегию привлечения капитала (новые эмиссии, облигационные займы и
т.д.);
* финансовый прогноз.
Для обеспечения инвесторов необходимой финансовой информацией в
соответствии с международными стандартами проводится Финансовый аудит и
приведение финансовой отчетности в соответствие с международным стандартами.
Вывод акций на международные рынки
После проведения необходимой информационной подготовки общество может
переходить к продвижению акций на зарубежные рынки. Наиболее
распространенными и приемлемыми в настоящее время являются Американские
Депозитарные Расписки (АДР).
АДР появились как основной способ, с помощью которого неамериканские
эмитенты могут получить доступ на американский рынок акций. Зарубежная
компания, стремящаяся получить листинг на биржах США, должна осуществить это
через процесс листинга АДР.
Одним из основных этапов создания ликвидного рынка акций является
размещение 5-10% пакета акций среди зарубежных институциональных инвесторов.
Продажа акций создаст первоначальный рынок ценных бумаг за рубежом, на
несколько порядков повысит доверие к акциям эмитента и позволит значительно
повысить котировки на внутреннем рынке.
Размещение по правилу 144А позволяет размещать АДР среди
институциональных инвесторов, при этом отсутствует необходимость регистрации
в Комиссии по ценным бумагам и биржам США, а также появляется возможность
реализовывать АДР неамериканским инвесторам по правилу S.
Данная форма размещения предполагает подготовку Информационного
меморандума международной компанией-андеррайтером, которая непосредственно
осуществляет размещение и ряд подготовительных мероприятий.
Само размещение осуществляется путем тщательно подготовленной кампании
"Road-Show" (презентация) с участием представителей государственных ведомств
РФ и руководства общества, по завершении которой проводятся торги с высокой
продажной ценой акций.
В целях финансирования своего развития и формирования устойчивого
зарубежного рынка сбыта ряд крупных российских эмитентов привлекает
стратегических инвесторов путем продажи определенных пакетов своих акций.
Выбор стратегического инвестора должен осуществляться не ранее появления
устойчивого спроса на акции эмитента, то есть тогда, когда возникает
возможность выбора инвестора на условиях партнерства, более выгодных для
эмитента и государства. 3.4. МЕТОДИКА УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ
ИМУЩЕСТВОМ
Цикл управления федеральным недвижимым имуществом
Каждый из элементов федеральной собственности имеет определенную
специфику. Это означает, что для каждого элемента можно описать
определенные, присущие только этому объекту свойства, отличающие его от
других. В этой связи федеральное недвижимое имущество может быть
охарактеризовано как реальные активы, которые приносят доход не за счет
создания с их прямым использованием товарной продукции, а как имущество,
позволяющее осуществлять вспомогательные и иные функции, например, функции
управления (здания федеральных административных учреждений), обучения
(здания федеральных общеобразовательных учреждений) и другие.
Прежде всего, на наш взгляд, необходимо определить базовые положения
системы управления федеральной недвижимостью. По нашему мнению, система
управления федеральной собственностью в части объектов недвижимого имущества
базируется на:
* знаниях о составе объектов федеральной собственности;
* определении рыночной стоимости объектов недвижимости и прав пользования
ими;
* создании единого банка данных о всех объектах недвижимости;
* применении всего разрешенного законодательством инструментария при
использовании объектов недвижимости;
* полноценной защите имущественных прав города и государства;
* достижении максимальной доходности объектов недвижимости.
Цикл управления недвижимостью имеет специфику, определяемую в основном
спецификой использования федеральной недвижимости. На наш взгляд, цикл
управления федеральным недвижимым имуществом может иметь следующий вид (рис.
3.11).
Рис. 3.11. Цикл управления федеральным недвижимым имуществом
На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты
федерального недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и
юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки
доходов и расходов конкретного объекта. Результаты оценок используются для
планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется
путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных
прав на объект, а затем использование этих прав контролируется
соответствующими федеральными органами.
Инвентаризация и учет недвижимого имущества
На первом этапе цикла управления федеральным недвижимым имуществом
необходимо осуществить процедуру учета и инвентаризации недвижимого
имущества.
Учет и инвентаризация - мероприятия внесения в реестр, структуризации и
определения основных характеристик учитываемого имущества. Это отправные
точки процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов
дальнейшего использования.
Процедура инвентаризации может быть представлена в виде
последовательности мероприятий, основная цель которых - внесение объекта
недвижимости (например, помещения) в базу данных и определение возможных
вариантов его использования (рис. 3.12).
Рис. 3.12. Технологическая схема проведения инвентаризации
Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является
федеральный кадастр недвижимости (ФКН), представляющий собой единую систему
федерального учета объектов недвижимости и прав на них.
Единство системы федерального учета позволяет вносить следующие сведения
в ФКН:
* федеральный учет объектов недвижимости, который обеспечивает ведение
реестра объектов ФКН, содержащего сведения о пространственно-площадных и
иных физических характеристиках объектов недвижимости;
* федеральная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
которая обеспечивает ведение реестра прав ФКН, содержащего сведения о
правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости;
* федеральная регистрация оценок объектов недвижимости, которая
обеспечивает ведение реестра оценок ФКН, содержащего сведения о стоимостных
и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;
* федеральный учет территориальных зон, который обеспечивает ведение
каталога зон ФКН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных
характеристиках территориальных зон и правилах регулирования имущественных
отношений в пределах этих зон.
Связь между сведениями, содержащимися в ФКН, Едином федеральном реестре
прав (ЕФРП) и других реестрах объектов недвижимости и относящимися к одному
и тому же объекту недвижимости, осуществляется по кадастровому номеру
объекта недвижимости, который присваивается объекту на этапе его
федерального учета. Функционирование кадастра недвижимости обеспечивается
также следующими процессами:
1. Формирование объектов недвижимости, как неразрывная совокупность
следующих дел:
* дел правоустанавливающих документов, содержащих документы, необходимые
для регистрации прав на объект недвижимости;
* кадастровых дел объекта недвижимости, в которые включаются документы,
содержащие сведения, необходимые для осуществления федерального учета
объекта недвижимости;
* экономических дел объектов недвижимости, которые содержат документы,
необходимые для федеральной регистрации оценок данного объекта.
2. Формирование территориальных зон и, как результат, кадастровое дело
определенной зоны, содержащее описание ее границ и характеристик. В этом
случае:
ФКН - совокупность характеристик, которые должны быть актуальными,
юридически значимыми, систематизированными и доступными;
ФКН - обеспечение государством гарантии прав граждан и юридических лиц на
недвижимость; формирование доходной части бюджета за счет налогообложения и
использования недвижимого имущества; контроль за состоянием и использованием
недвижимости, находящейся в федеральной собственности.
Кадастровый учет - это необходимая составная часть системы регистрации
прав и системы управления недвижимостью. В этой связи, можно выделить
различия между техническим и кадастровым учетом.
2.1. Технический учет - описание технических характеристик объектов
недвижимости (материалы стен, кровли; год постройки; год последнего
капремонта и т. п.).
2.2. Кадастровый учет - определение географического местоположения
контура объекта с указанием минимального количества необходимых для учета
права характеристик (общая, полезная площадь, привязка к почтовому либо
милицейскому адресу и т. п.).
3. Федеральный земельный кадастр (ФЗК) как функционально самостоятельная
компонента федерального кадастра недвижимости.
3.1. Структура и организация ФЗК:
* ФЗК - охватывает всю территорию РФ и содержит сведения о земельных
участках, являющихся федеральной собственностью, а также о территориальных
зонах, образованных федеральными органами власти;
* земельные кадастры субъектов РФ - охватывают территорию субъекта РФ и
содержат сведения о находящихся на них земельных участках, являющихся
федеральной собственностью, а также о находящихся на этой территории
территориальных зонах, образованных органами государственной власти РФ и
субъекта РФ.
3.2. Принципы создания ФЗК:
* единство правил создания ФЗК;
* доступность информации ФЗК на любом этапе его создания;
* одновременное вовлечение в процесс создания ФЗК всех регионов России;
* постоянный контроль за актуальностью сведений ФЗК;
* разделение приоритетов для земель различного подчинения;
* обеспечение приоритета низовых органов и др.
После проведения инвентаризации и учета объектов недвижимости,
результатом которых является кадастр недвижимости, можно переходить к
следующему этапу цикла управления недвижимым имуществом.
Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества
