Набор методов оценки
Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех
подходах:
* с точки зрения сравнимых продаж;
* на основе затрат;
* с точки зрения капитализации дохода.
В случае проведения оценки объектов недвижимости в рамках данных подходов
обычно используют следующие методы:
* метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);
* методы соотнесения (переноса) и экстракции;
* метод капитализации земельной ренты (метод развития);
Метод оценки по сравнимым продажам
Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко
используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении
и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам
недвижимости на момент проведения оценки. При этом наилучшим образом
отражает рыночные условия цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя
можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.
Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо
использовать следующие шесть элементов сравнения:
* финансовые условия (условия финансирования сделки);
* условия продажи;
* рыночные условия (время сделки);
* местоположение объекта;
* физические характеристики;
* показатели доходности.
После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе
тщательного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или
понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены
проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в
абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может
быть следующей:
,
где
ЦСП - цена по сравнимым продажам;
ЦБ - цена базовая;
ki - коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы
(причем, знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное
влияние - знак положительный, отрицательное - отрицательный).
Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы
положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот.
Методы соотнесения и экстракции
Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых
объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее
составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.
Главное - правильно определить соотношение этих частей. Для этого на
первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений,
сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики
требуется максимально полное статистическое обеспечение.
Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и
также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи
недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад
улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.
Метод капитализации земельной ренты (метод развития)
При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты)
оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки
доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую
стоимость.
Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:
,
где
ЦКЗР - цена при капитализации земельной ренты;
Д - доход;
НК - норма капитализации.
,
где
Ф - фактор капитализации.
Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом
капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок
дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа
факторов риска и дисконта.
После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и
расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода,
которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость
земельного участка.
После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не
менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных
результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие
коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая
оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.
Оценка эффективности использования объектов недвижимости
Под эффективностью использования федеральных объектов недвижимости может
пониматься степень соответствия направления использования данных объектов
интересам государства как сложной социальной системы. Это не синоним
максимальности, скорее критерием эффективности может выступать
рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики
положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания
общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.
Выделяют три аспекта, с позиций которых оценивается эффективность
использования недвижимого имущества:
1. Земельный.
2. Градостроительный.
3. Природоохранный.
С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой
собираемых земельных платежей; с позиций второго - созданием
пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого
комплекса города; с позиций третьего - максимальным сохранением ценных
природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно
сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.
В общем случае эффективность использования объекта недвижимости
характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном
объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов
недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня
диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного
объекта:
.
Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между
существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим
образом:
,
где
ks - коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное
использование объекта недвижимости;
Bi - весовой коэффициент дефицитности i-того вида ресурсов;
Di - показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.
Чем меньше безразмерный комплексный показатель диспропорций, тем выше
показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное
значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего
ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции
отсутствуют.
Коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций определяет, во сколько
раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование
объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1
максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы;
иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за
пользование землей; при ks = 2 - утраивает и т. д.
Значения Bi - весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов -
чаще всего определяются экспертно.
На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости
можно проводить планирование вариантов использования объекта недвижимости.
Кратко рассмотрим лишь возможные варианты использования федеральных объектов
недвижимого имущества.
Планирование вариантов использования недвижимости
Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть:
* продажа;
* сдача в аренду;
* передача в управление;
* передача в залог;
* внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал создаваемого
общества.
Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных
мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта
недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный
дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования
объекта недвижимости.
Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть
направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора.
Для этого проводится комплекс действий по реализации запланированного
варианта.
Реализация запланированных мероприятий
Алгоритм реализации мероприятий
Повышение эффективности использования объекта недвижимости, на наш
взгляд, целесообразно осуществлять в виде следующего алгоритма:
* предпродажная подготовка;
* проведение открытого конкурса по приобретению запланированных прав;
* заключение договора на реализацию прав с победителем конкурса;
* передача прав на объект победителю конкурса.
Проведение открытого конкурса
Решение о проведении конкурса принимается соответствующим органом
исполнительной власти, либо им же совместно с соответствующим органом
законодательной власти по тем объектам, по которым такая процедура
предусмотрена законодательством (далее - Орган).
Для организации и проведения конкурса Орган формирует комиссию,
наделенную специальными функциями (рис. 3.13), в состав которой включаются
представители подразделений, ведающих вопросами архитектуры и
градостроительства, управления жилищным фондом, федеральным имуществом,
финансами по представлению руководителей соответствующих подразделений.
Для экспертизы и оценки инвестиционных проектов комиссия может привлекать
на возмездной и безвозмездной основе экспертные, консультативные, проектные
группы, сторонних специалистов и специализированные организации.
Инвестиционный проект, представляемый на конкурс, должен содержать:
* титульный перечень работ по капитальному ремонту или реконструкции
объекта, необходимых для поддержания его в пригодном для эксплуатации
состоянии;
* объем предлагаемых инвестиций, необходимых для выполнения указанных
работ;
* сроки выполнения проекта;
* планируемый объем площадей, предоставляемых инвестору в собственность
при выполнении инвестиционного проекта.
Рис. 3.13. Функции Комиссии по проведению конкурса
Комиссия организует конкурс в следующем порядке:
* определяет условия конкурса;
* организует публикацию информации о проведении конкурса;
* принимает заявки на участие в конкурсе;
* организует ознакомление участников с объектом;
* осуществляет процедуру конкурса;
* обеспечивает проведение экспертизы и оценки инвестиционных проектов;
* определяет победителя;
* организует публикацию информационного сообщения об итогах конкурса.
Информационное сообщение о проведении конкурса должно содержать следующие
сведения:
* местонахождение и технико-экономические характеристики объекта;
* порядок ознакомления с объектом;
* условия участия в конкурсе и критерии выявления победителя;
* окончательный срок приема заявок и других документов на участие в
конкурсе;
* сумма задатка и расчетный счет Комитета, на который он должен быть
перечислен;
* дата, место и время вскрытия предложений;
* срок подписания победителем итогового протокола и других документов.
Очевидно, что дальнейшее использование федерального недвижимого имущества
должно контролироваться федеральными органами, поэтому, на наш взгляд,
необходимо описать процедуры контроля использования федеральной
недвижимости.
Контроль использования федерального недвижимого имущества
Процедура контроля использования федерального недвижимого имущества
включает в себя мероприятия и действия, направленные на мониторинг текущего
